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事故物件の定義とは？物件の売買で重要な基本知識
「事故物件の定義って何なの」
「事故物件を売買する際に必要な知識を知りたい」
事故物件の売買について、こんな疑問を持っていませんか。
事故物件に、法律的な定義はありませんが、人が亡くなっていたり、事件が起こったりした物件を表現する場合が多いです。
ただでさえ物件が売れにくい中、問題を抱えている事故物件は売れるわけない、と諦めてしまっている方も多いでしょう。
とはいえ、事故物件でも高く買い取ってもらえる可能性はあります。
本記事では、事故物件の定義や具体的な事故物件の例を紹介しています。
記事の後半では、事故物件の相場や高く売るためのコツも具体的に解説していきます。
事故物件は高く売れない、と諦めかけている方は、ぜひ参考にしてください。
目次
事故物件とは
事故物件に法律的な定義は存在しません。
一般的には心理的瑕疵（しんりてきかし）のある物件を指します。
心理的瑕疵とは、心理的に嫌悪感を感じる事実です。
あらかじめ把握していたら、契約していなかった、といった内容になります。
- 事件や事故があった物件
- 過去に自殺や他殺があった
- 物件の近所で事件や事故があった
心理的瑕疵とは上記のように、契約して生活をするうえで、ストレスに感じてしまう内容のことで、そういった事実があった物件は、事故物件と呼ばれます。
一つ注意してほしいのは、人が亡くなったからといって事故物件になるわけではない、ということです。
寿命による自然死で亡くなった方がいた場合は、心理的瑕疵に該当しない場合が多いです。
あくまでも、社会的に影響があるような事故や事件が、主に心理的瑕疵として扱われます。
また、心理的瑕疵以外にも、物理的瑕疵や法律的瑕疵に該当する物件は、事故物件と呼ばれるケースがあります。
物理的瑕疵とは、雨漏りなどの住宅の欠陥箇所で、法律的瑕疵は、法律の基準に満たない箇所になります。
この2つの瑕疵に当てはまる場合も、事故物件と呼ばれる場合が多いです。
また、事故物件には国土交通省によって定められたガイドラインがあります。
このガイドラインは事故物件でのトラブルを防ぐために制定されました。
下記記事では事故物件についてのガイドラインについて解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
具体的な事故物件の例
心理的瑕疵や物理的瑕疵、法律的瑕疵に当てはまる物件が、具体的な事故物件になります。
- 過去に殺人事件があった
- 自殺で亡くなった方がいる
- 近所で大きな事件があった
- シロアリの被害にあっている
- 耐震基準を満たしていない
買い手が生活をしていくうえで、不利益になりそうな事実がある場合は、事故物件として取り扱われる可能性が高いです。
訳あり物件のなかで事故物件に関する情報をお探しの方に向けて、以下の記事でも取り扱っています。
興味のある方はこちらも合わせてご覧ください
【関連記事】事故物件の定義とは？
【関連記事】事故物件を高く売るには？
【関連記事】相続した記事の対処法
【関連記事】事故物件の基礎情報
【関連記事】事故物件の基準
事故物件を売却する際に押さえておきたい告知義務とは
契約不適合責任と関連して、事故物件の瑕疵についての告知は義務付けられています。
契約不適合責任とは、不動産売買において、売り手が買い手に対して、売買の際には明確にはなっていなかった瑕疵が発覚した場合、責任を負う必要があるといった制度です。
仮に、売買のときに、売り手が買い手にとって不利益になるような瑕疵を隠していた場合は、買い手が損害賠償や契約無効の措置を取れます。
事故物件を売買する際には、瑕疵について告知する義務があると理解し、売買後のトラブルを防ぐために、必ず告知していきましょう。
告知義務の範囲
これまで事故物件の告知義務に関する明確な範囲はありませんでした。
しかし、2021年に国土交通省が”宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン”を制定しました。
これにより、心理的瑕疵の告知する範囲が明確になりました。
【告げなくてもよい場合】 ①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。※事案発覚からの経過期間の定めなし。 ②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後 ③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死※事案発覚からの経過期間の定めなし
（別紙１）ガイドラインの概要
事件があった対象の物件以外にも、近隣物件や集合住宅の取り扱いも定められており、どの範囲まで告知をすればいいのかがわかりやすくなりました。
告知する期間
心理的瑕疵について、告知する期間は国土交通省のガイドラインに制定されました。
事件発生、または特殊清掃が行われてから3年経過した場合は、告知する必要がなくなります。
注意点としては、社会的影響が大きい場合は、告げなくてもよいとされている事案に対しても、告げなければならないケースがあります。
参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）
事故物件の相場
事故物件の相場は、普通の相場よりも20〜30％ほど安いです。
心理的瑕疵を筆頭に、瑕疵が理由で買い手がなかなか見つかりにくくなっています。
不動産価格は需要があるほど高くなるため、事故物件の価格は上がりにくいです。
心理的瑕疵の内容によっては、さらに安くしないと売れない場合も多く、場合によっては、普通の相場よりも50％以上安く取引されるケースも少なくありません。
事故物件の売却を検討している場合は、売却価格が安くなる可能性が高い、と覚えておきましょう。
事故物件を高く買い取ってもらうコツ
事故物件だから高く売れない、と諦めるのは早いです。
需要が少ない事故物件でも高く買い取ってもらう方法を3つ紹介します。
コツ①事故物件専門の業者に依頼する
事故物件専門の業者は実績も豊富なため、安心して売却を任せられます。
また、事故物件を売却したあとのトラブルについては、業者が請け負ってくれるところもあります。
そのため、売却後の不安を抱えなくても大丈夫です。
とくに事故物件の売却について、知識がないと悩んでいる方は、専門の業者に相談するところから始めてみましょう。
コツ②信頼できる担当者を選ぶ
信頼できる担当者がいるのは、事故物件を高く買い取ってもらうためにも、重要なポイントです。
担当者の中には、利益優先・売却優先で、大事な点をあえて伝えなかったり、物件を低価格で手に入れようとしたり、売り手にも買い手にも不利益になるようにする場合があります。
仮に担当者が重要な情報を伝えずに、あとから買い手とのトラブルになった場合、売り手であるあなたに責任が降りかかる可能性も高いです。
業者の実績や口コミ、実際に対応してもらった反応などを参考に、信頼できる担当者なのかどうか、しっかりと判断していきましょう。
コツ③複数の業者に査定してもらう
なるべく事故物件を高く売りたい場合には、複数の業者に査定をしてもらいましょう。
比較検討すれば、安く買い叩かれる心配も少なくなり、買取の条件や値段がよい業者を見つけられます。
1社だけで査定をしてもらった場合は、比較する数字がないため、査定額が本当に適正なのか判断できません。
またA社に対して、B社はこの値段で買取してくれますよ、といった値段の交渉もできるため、査定金額を上げられる可能性があります。
業者とのやりとりといった、手間は増えてしまいますが、事故物件を高値で売りたい場合は、積極的に複数の業者を利用しましょう。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
【関連記事】訳あり物件を売却する方法
【関連記事】訳あり物件とは？
事故物件は相場よりも安くなりやすい！事故物件専門の買取業者を活用しよう
本記事では、事故物件の定義や、事故物件を売買するうえで、基本的な知識を紹介してきました。
心理的瑕疵のある事故物件は売れにくく、価格が安くなりやすいのは事実です。
しかし、事故物件専門の業者を利用すれば、高く買い取ってもらえる可能性は高くなります。
事故物件の売買は時間が解決してくれる可能性もありますが、早く動いた方が売りどきを見極めやすいのも事実です。
迷ったら業者に相談し、情報を集めていきましょう。
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訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
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