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オーナーチェンジ物件とは？売却するときの注意点
オーナーチェンジ物件という言葉をご存知でしょうか？
名前すら聞いたことがないという方も多いかもしれません。
しかし、オーナーチェンジ物件の売却のメリットは数多くあります。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件とはなにか、売却する際の注意点などを中心に解説していきます。
不動産の売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる物件を売買してオーナーが変わる（チェンジ）することを指しています。
入居者からすれば、今まで通り住み続けられるけれど、オーナーがAさんからBさんへ変わった状態です。
オーナーチェンジ物件では、オーナーは変わりますが、基本的に入居者との賃貸契約は以前のオーナーが結んだものが引き継がれます。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
【関連記事】訳あり物件を売却する方法
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オーナーチェンジ物件を売却するメリット
オーナーチェンジ物件を売却するメリットは主に2つです。
それぞれ詳しくご紹介していきます。
メリット①素早い現金化
1つ目のメリットは手早い現金化が実現できる点です。
オーナーチェンジ物件では物件購入時、すでに入居者が居るので1から入居者を集める必要性がありません。
そのため、すぐに収益を出せる物件となっています。
入居者募集などが不安でなかなかアパート経営に乗り出せない方にとっては安心できるでしょう。
さらに、入居者の募集のコストも減らせます。
メリット②買い手がつきにくい物件も売却しやすい
立地などの問題で、売却できずに困っている物件でも売却しやすい点もメリットです。
通常の売買では売却が難しい立地などの物件もあるでしょう。
しかし、オーナーチェンジ物件は売り方次第で立地などが多少悪い場合でも売却しやすい場合があります。
新しく不動産投資を始めたい方でも始めやすいでしょう。
オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点
メリットが魅力的なオーナーチェンジ物件ですが、注意点は3つほどあります。
注意点①修繕履歴をまとめておく
修繕履歴をまとめている売り主はあまりいません。
修繕履歴は必須ではありませんが、しっかりとまとめておくと管理の行き届いた物件であると購入者側にアピールできます。
管理の行き届いた物件であるとアピールできれば、不動産投資家から興味をもってもらえるため、より早く売却ができる可能性が高いです。
逆に修繕履歴がない不動産物件は信用度が低く、売却までに時間がかかる可能性があります。
ほかの不動産物件と差別化を図るためにも修繕履歴は用意しておきましょう。
注意点②購入検討者の質問は嘘偽りなく答える
購入者側は、高額な買い物を行うため「本当にこの物件に投資しても良いのか」と考えています。
購入を検討している際には質問が多く来る場合もあるでしょう。
このときに、嘘や偽りを伝えた場合には、売買契約後に契約不適合責任に問われる可能性があります。
最悪の場合、損害賠償を請求されるかもしれません。
そのため、質問には必ず嘘偽りなく答え、誠実な対応を心がけましょう。
注意点③賃貸人の地位変更通知を必ず行う
売却活動が終了すれば入居者へオーナーが変わった旨を必ず伝えましょう。
オーナー変更通知は「賃貸人の地位変更通知」と呼ばれています。
この通知にはとくに決まった形はありませんが以下の5点は伝えておきましょう。
- 新旧オーナーの名前・住所・連絡先
- オーナーが変わる日付（所有権移転登記の日付）
- 賃貸借契約はそのまま引き継がれる点
- 敷金などの返還義務は新オーナーになる点
- 新しい家賃の振込先
入居者に変更通知を行い、納得してもらった入居者には同意書に署名と捺印をしてもらいましょう。
同意書に関しては新オーナーが保管するようにしてください。
訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」
オーナーチェンジ物件の売却で引き継がれる権利と義務
オーナーチェンジ物件では売却を行った際に引き継がれる権利と義務があります。
ここからはよりくわしく引き継がれる権利と義務についてご紹介します。
権利
オーナーチェンジ物件の権利は、以前の所有者のものが基本的には引き継がれます。
これは、民法にも記載されている事柄になります。
- 賃料を得る権利
- 建物が返還される権利
- 原状回復の権利
引き継がれる権利は上記の3つです。
義務
オーナーチェンジ物件は当然義務も引き継がれます。
引き継がれる義務は主に3つです。
- 建物を利用させる義務
- 建物の修繕義務
- 退去時の敷金返還義務
以上の義務は、売却の際に次のオーナーへ引き継がれるという仕組みになっています。
オーナーチェンジ物件で売りやすい物件の特徴
オーナーチェンジ物件のなかには売却しやすい物件の特徴が4つあります。
特徴①ワンルームマンションである
ワンルームマンションは売却しやすいです。
オーナーチェンジ物件は基本的に投資目的で購入されるため、いかに収益率が高いか、空室率が低いかが重要になります。
ワンルームマンションは、投資金額が比較的少ないにも関わらず利回りが良いため人気があります。
特徴②好立地物件である
物件が好立地である点も重要です。
好立地とは駅チカや近くに買い物できるような場所が揃っており生活がしやすい場所です。
先程も触れたようにオーナーチェンジ物件は基本的に投資目的で購入されます。
立地が良い物件と悪い物件では前者を選ぶ方が多数です。
また土地の価格も下がりにくいため、投資家から根強い人気があります。
特徴③築浅物件である
築浅物件とは、築年数がまだ少ない物件を指しています。
築浅物件は外観から部屋の内装まで綺麗な場合が多く、入居者を集めやすくなっています。
不動産投資を行う方は空室リスクを避けたいため、入居者が集まる物件を求めているため売却しやすい物件です。
特徴④設備が充実している物件である
設備が揃っている物件は入居者募集を行った際に人が集まりやすく、家賃設定も少し高く設定できます。
- オートロック
- 宅配ボックス
- 独立洗面台
上記のような設備があれば、安定的な経営ができる可能性が高く、投資家から人気があるため売却しやすいです。
オーナーチェンジ物件はメリットが多い
いかがだったでしょうか？
今回はオーナーチェンジ物件とはなにか、売却する際の注意点などを中心に解説しました。
もちろん今回紹介したような注意点もありますが、比較的メリットが多いのがオーナーチェンジ物件の特徴です。
もし持っている不動産の売却を検討しているのであれば、オーナーチェンジ物件もぜひ検討してください。
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