底地とはどんな土地？借地との違いや売買で気を付けたいこと

「底地とはどんな土地ですか」
「底地と借地の違いは何ですか」
「底地を売るときに気をつけていことはありますか」

底地を所有している方や底地の売買を検討している方は、このような疑問を持っていませんか。

底地と聞いてピンとこない方は多いでしょう。
しかし、実は所有していた土地が底地で、毎年ムダな維持費が掛かってしまっている場合も多いです。

よくわからないからといった理由で放置していると、知らないうちに損をしている場合もあります。

本記事では、底地についての基本的な知識や、借地との違い、底地の買取相場などを解説しています。
記事の後半では、底地を売却する際の具体的な注意点もお伝えします。

底地の取扱いで悩んでいる方は、底地についての知識や具体的な対応を理解できるので、ぜひ最後までお読みください。

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底地とはなに？

底地とは借地権が発生している状態の土地です。
土地を持っている地主から見て、貸している土地を底地と呼び、借地人（底地を借りている方）から見れば、借りている土地が借地になります。

底地を持っている地主は、借地人に土地を貸すことで地代を受け取れます。
また、契約更新や借地権の売買の際にも、お金をもらえる権利があり、底地の運用で利益をだすことも可能です。

以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。

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底地と借地の違い

借地とは、他人から借りている土地です。
土地を持っている地主から見れば底地となります。

借地人の所有する建物が借りた土地に建っていると借地権が発生します。
底地と借地は同じ土地で、地主から見た土地か借地人からみた土地かの違いです。

底地を所有している地主と借りている借地人のそれぞれに権利があるため、ときにはトラブルが起きる場合もあります。

底地と借地の違いをより理解するために、借地権について紹介します。

  1. 普通借地権
  2. 一般定期借地権
  3. 事業用定期借地権
  4. 建物譲渡特約付借地権

借地権は上記4種類です。
一つずつ確認していきましょう。

普通借地権は、更新ができるタイプです。
契約更新が原則となっており、契約期間は最低でも30年になります。

地主から契約の更新を断る場合は、正当な理由が必要です。
地主が契約更新を断るための正当な理由がある場合でも、契約が更新されるケースがあります。
借地人からの更新の請求や、契約更新期間を満了したあと、借地人に対して地主が異議を申し立てなかったときです。

さらに、正当な理由が認められた場合でも、借地人は地主に対して、土地にある建物を買い取ってもらえるように請求が可能です。
買取の請求は、地主の承諾していなくても成立します。

普通借地権は地主のデメリットも大きく、契約解除や貸した土地の返却が難しくなることを理解しておきましょう。

一般定期借地権は、事業用ではない建物の借地で採用されるため、マンションや老人ホームなどの、特定の方が、長く暮らす建物の借地で利用されます。

定期借地権とは、更新が不可能な契約です。
地主は正当な理由がなくても、契約満了後に土地を取り戻せます。

一般定期借地権では、最低50年の契約期間が設定されています。

事業用定期借地権は、事業用に利用する建物を持つための定期借地権です。

契約期間は10年以上50年未満で、短期的に活用できる借地権になっています。
契約満了時には土地を取り戻すことができ、地主にも正当な理由も必要ありません。

公正証書を用いて契約をしなければなりませんが、土地を貸す期間も短く、高めの地代を回収できるため、他の借地権よりも活用する機会が多いです。

建物譲渡特約付借地権は、最終的に地主が建物を購入するとなくなる借地権です。
買い取るタイミングは借地権を決めて30年以上たった日になります。

しかし、古くなった建物を、地主が買い取るメリットが少ないため、利用される機会は少ないです。

借地権について解説してきましたが、下記記事では借地権について更に詳しく解説しています。
借地権付き物件の売却についても紹介していますので、ぜひこちらもご覧ください。

借地権とはどんな権利？売買の際に抑えておきたい知識

底地の地代相場

地代相場は2種類に分かれています。
定価に近い相当の地代と、定価よりもかなり安くなる低廉の地代です。

種類①相当の地代

このくらいの地代が当てはまるとされる地代の定価です。
借地人の権利が強力な、定期借地権で用いられています。

相場は更地価格の6％ほどです。
更地価格とは、基本的に土地の時価を表わしますが、簡易的に計算できる相続税路線価の価格を更地価格とする場合が多くなります。

一般定期借地権は、契約期間の長期化や、居住用の建物の収益性が低いため、6％を下回ることも多いです。

＜定期借地権での相当の地代の目安＞

事業用定期借地権事業用定期借地権の相当の地代＝相続税路線価で求めた更地価格×6％
一般定期借地権一般定期借地権の相当の地代＝相続税路線価で求めた更地価格×3～4％程度

種類②低廉な地代

普通借地権で採用されやすいです。
低廉な地代の相場は、固定資産税の3倍程度が一般的になります。

普通借地権の低廉な地代＝固定資産税×3

また、普通借地権は、地代が低価である代わりに、譲渡承諾料などの一時金が発生します。

底地の買取相場

底地の買取相場は、借地権の違いで変わります。
普通借地権の場合は、地主からの契約解除が難しいため、収益物件としての購入が普通です。

収益物件の運用利回りの相場は2％くらいのため、下記の計算式が買取相場になります。

普通借地の底地の買取相場＝(年間地代－土地の固定資産税)÷2％

普通借地は、地代が低廉なことを理由に、底地の買取価格は更地の1〜2割lくらいになりやすいです。

定期借地の場合は、契約期間が満了の際に更地として返還される保証があるため、残りの期間が短いほど、更地の価格に近づいていきます。
地代も普通借地よりは高いため、それなりの価格で取引されています。

＜定期借地が採用された底地の買取価格の相場＞

期間相場
契約し始め70～80％
5年以内～契約期間の満了が近い 95％～ほぼ更地価格

底地を相続税の算出方法

底地は相続財産になるため、相続税の課税対象になり、相続税評価額を基準とした税金です。
相続税評価額は、路線価（国税庁が公表）をもとに算出されます。
また、路線価が決まっていない地域に関しては、倍率方式が採用され、固定資産税評価額をもとに算出されます。

底地の相続税評価額は、こちらの式で計算が可能です。

底地評価額=自用地評価額（路線価×土地の面積×奥行や角地などの補正率）×（1－借地権割合）

借地権割合とは、相続税路線価図のAからGまでの記号で決められた割合を利用することが多いです。

＜借地権割合＞

記号ABCDEFG
借地権割合90％80％70％60％50％40％20％

＜例＞
路線価：100E（100,000円）
土地の面積：100m2
借地割合：50％（路線価の最後の記号と借地権割合を照らし合わせる）

100,000×100,000×（1−50％）→10,000,000（1,000万円）×50％＝5,000,000（500万円）

例の土地を相続する場合は、相続評価額が500万円と計算できます。
更地の場合は、自用地評価額がそのまま相続税の評価額になりますが、底地は借地権が発生している分、借地権割合を引くことで更地価格よりも低くなります。

底地を売却する際の注意点

底地の売却は、正直難しいです。
売却する際の注意点を3つ紹介します。

注意点①底地は買い手が見つかりにくい

貸した土地は、なかなか返してもらえず、金融機関も底地を担保にお金を融資してくれる可能性は低いです。
底地の特性上、メリットが少ないため、買い手が見つかりにくいです。

とはいえ、底地を借地として利用し、入ってくる地代で利益がでている場合は異なります。
底地を購入することで、ある程度の利回りが期待できるなら、底地を売却も可能です。

注意点②第3者へ売却の際は借地人に告知しておく

底地を売却する際に、借地人への告知は義務ではありませんが、伝えておくと借地人の方も、新しい地主の方との契約がスムーズです。
また、第3者に売却すると伝えることで、借地人の方が自分で購入した方がいいと考えてくれるかもしれません。

結果的に条件のいい売却ができる可能性も高まるため、底地を売却する旨は、あらかじめ借地人の方に報告しておきましょう。

注意点③底地の取り扱いは判断が難しい

底地の売却をすればいいのか、所持しながら運用していった方がいいのかの判断は難しいです。
先祖代々受け継がれてきた土地にもかかわらず、毎年ムダな固定資産税が掛かっている場合もあるでしょう。

さらに売却も難しいとなれば、正直どうすればいいのか迷ってしまいます。
メリットのある判断をするために、税理士などの、相続に関する専門家に相談するのも一つの手段です。

底地に関する問題の解決が難しい場合は、活用していきましょう。

底地の売却は難しいからこそ専門の業者を利用しよう

本記事では、底地の基本的な知識や、売却の際の注意点をお伝えしてきました。

正直、底地の取扱いは難しいです。
固定資産税が掛かるにもかかわらず、地代は多くはありません。
底地の維持だけで、出費が増えてしまっている方も多いでしょう。

さらに高い相続税も掛かる可能性がある、となると、売却を考えたくなります。
持っているメリットの少ない底地を買い取ってくれる方も見つかりにくいです。
しかし、このままムダな出費をし続けるしかない、と諦めるのは早いです。
底地の維持にも安くないお金が掛かり続けています。
少しでも売りたいなと感じたら、早めに行動していきましょう。

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