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底地の買取相場はいくら？売ったほうが良い場合を解説
「相続した底地の管理をどうしたらいいかわからない」
「底地を相続したら相続税がどのくらいなのか知りたい」
「底地に関する知識がなく、活用方法や手続きを誰に聞いたらいいかわからない」
と、底地の取引に困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
底地の管理ができない場合、いざという時に相続税が高額になったり、底地の契約更新ができなくなったりしてしまいます。
そもそも底地とはどういった土地を指すのでしょうか。
底地とは、不動産の一つで借地権が知見に付着している土地の所有権であり、一般的には売却しにくいといわれています。
しかし、底地にも価値があり、借地借家法によっては借地権ごとに契約期間もありますが売却が可能です。
ここでは、底地とは何かと借地権との関係性から底地の価格の買取相場や、相続税などをわかりやすくご説明します。
これまで管理や買取を業者に依頼するかを迷っていた方は、この記事を読むことでスムーズで安心した取引ができようになりますので、参考にしてみてください。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
底地とはなに？
底地とは、国土交通省の不動産鑑定評価基準によると、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。
なので、底地とは、借地権が付いている土地を指し建物が建っている状態をいい、更地の場合は底地とは言いません。
借主所有の建物が建っており借地権が発生している場合を底地といいます。
例えば、更地の土地に建ててある看板に「借地」と記載されている場所に、その土地を自分が借りて建てた場合は、自分は借主隣、更地だったところが底地になります。
土地を借りている借地人（借主）と貸している地主からみてそれぞれ言葉が違ってきます。
下記記事では底地について詳しく解説しています。
底地にかかる相続税の算出方法などについても紹介していますので、ぜひこちらもご覧ください。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
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底地と借地権の関係性
先述した通り、底地に建物が建っている状態であり、建物の所有権を目的とした土地の借地権であるため、建物がない場合では借地権は発生しません。
借地権とは、借地借家法（旧借家法を含む）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の貸借権）をいいます。
そのため借地権とは、建物所有者の土地を借りる権利の名称を指します。
例えば、地主所有の底地の上に借地権が発生していて、その上に借地人が持っている借地権所有の建物が建っている状況です。
借主所有の建物が建っている状態の土地（借地）は、正当な事由がない限り、貸主（地主）が取り戻せません。
なぜなら、借地人を保護するために定められた借地借家法があるからです。
1992（平成4）年8月に「借地借家法」が施行されました。それ以前に定められていた法律を旧借家法と呼びます。
借地借家法では、定められた契約期間が満了したら、更新せずに土地所有者に返還しなければなりません。
借地権の種類による底地の価値
建物を建てる際に重要になってくるのは土地の価格です。
その土地を貸し借りする際に、大きな金額が動きます。
借地権の種類によって底地の価値が違ってくる点に注意しないといけません。
借地借家法での借地権の種類は、以下の3つがあります。
- 普通借地権
- 定期借地権
- 使用貸借
具体的にはどんな権利があるのでしょうか。
借地権の種類①普通借地権
普通借地権とは、建物が存在している間は借主が住み続けられる権利です。
普通借地権では初回の契約から20年以上の契約期間があります。
30年以上の契約期間で、そのあとも契約更新をしていけば永久にその土地を借り続けられます。
もし、契約満了時に地主が更新を拒絶する正当な理由がなければ、借地人の希望での更新はできません。
借地借家法が施行された1992年より前に土地を借りていた場合に適用されるのは旧借家法です。
旧借家法では、契約期間の定めがない限り、建物が消失すれば借地権も消失するとされています。
しかし、契約期間の定めがある場合は、建物が消失しても借地権は継続されます。
しかしながら、現状では旧借家法がそぐわない状況です。
当時は、地主の権利が強く経済的にも余裕があり、借主の立場が弱い状態でした。
しかし、現状では必ずしも地主に経済的に余裕があるとは限りません。
そこで、借地借家法で契約期間の定めを設けました。
また、普通借地権では、利用目的の制限がないため住居以外に事業所を建築できます。
借地権の種類②定期借地権
定期借地権とは、普通借地権と逆に契約更新がありません。
契約更新はありませんが、一定期間が経過したら土地を更地にして返還しなくてはなりません。
借地権と比較すると、借主にとって不利な一面がありますが、逆に利用次第によっては有利な面もあります。
定期借地権は3つの種類が存在します。それぞれの特徴があり期間が異なります。
- 一般定期借地権
- 事業用定期借地権
- 建物譲渡特約付定期借地権
一般定期借地権は、50年以上土地を利用できる借地権です。
先述した通り、更新期間がありません。
契約更新や買い取りができず、契約終了時には土地を更地にして返却しなくてはなりません。
しかし、新たに一般定期借地権の契約が可能です。
一般定期借地権を契約する際には書面によって契約しなければなりません。
一般定期借地権は、居住用・事業所用など制限がない利用が可能です。
事業用定期借地権は、その名の通り事業を行う点を目的とした借地権です。
一般定期借地権と違って、居住用には利用できません。
また、公正証書による契約が必要です。
公正証書以外の契約は無効になります。
契約期間は、10年以上30年未満もしくは30年以上50年未満となっています。
こちらも、契約が終了した際には更地にして返却しなくてはなりません。
10年未満で契約を結べません。
10年以上30年未満の契約では、契約の延長や借主が貸主に建物の買取の請求ができません。
それに対し、30年以上50年未満では、契約の更新や延長、建物の買取の請求ができる特約は任意であるため、当事者同士での話し合いで決められます。
50年以上の契約になった場合は、事業用であっても一般定期借地権を利用します。
建物譲渡特約付借地権とは、契約から30年以上経過した時点で借地上の建物を地主に売り渡し、契約終了といった特別な借地権です。
そのあとの借地権は消失します。
この建物譲渡の特約を利用するためには、契約時に借地契約を結ばないといけません。
なぜなら、のちに特約を契約したとしても、建物譲渡特約付借地権とは認められません。
建物譲渡特約付借地権を利用する場合は、土地を借りて建物を建てて賃貸物件として収益を得る方法があります。
また、30年以上経過したあとで元の借地人から建物を譲り受けて自分の所有として収益を得るのも可能です。
契約は口頭でも可能ですが、トラブル回避のためにも書面での契約が良いでしょう。
借地権の種類③使用貸借
使用貸借とは、第三者が土地を借りて、その土地に建物を建てて所有します。
使用貸借は地代などの権利金の支払いが発生せず、借地借家法にも該当しません。
例えば、家族所有（地主）の土地に建物を建てて住むと、地代を無料で借りている場合です。
その際に注意する点は、所有している家族（地主）から借地権を相続または贈与を受けた場合には、相続税または贈与税を支払う義務があります。
使用貸借においては、返還期間や使用目的に定めがないため、貸主ではいつでも返還の請求ができます。
底地の買取相場
底地の場合、底地の上に借地人が居住しているのがほとんどであり、買い取ったからといって借地人を追い出せません。
なので、土地の所有者になっても土地を使えない状態があるため、買取相場が下がってしまう要因の一つです。
そのため更地価格の10％程度が買取価格の相場です。
不動産業者によって価格が変わってくる可能性もあります。
個人で判断するのではなく、買取専門業者に相談するといいでしょう。
底地の売却方法
底地を売却する際の方法で多く見られるのは、借地人の方に買い取ってもらう方法です。
しかし、実は底地を売却する方法はそれ以外にもいくつかあります。
それぞれの売却方法の特徴を見ていきましょう。
売却方法①借地人の方に買取をしてもらう
一つ目に紹介する売却方法は、上述した底地の借地人の方と話し、直接買い取ってもらう方法です。
底地の買取は借地人にとってメリットがあり、話があれば購入したいと考える方も多くいます。
なぜなら底地を買い取ることで、自由に建物を建て替えたり、土地を売却したりできるようになるので、借地人の利益につながりやすいためです。
また、前もってお互いの関係が築けている場合もあるため、売りやすくオーソドックスな方法といえるでしょう。
売却方法②底借交換
二つ目に紹介する売却方法は、底借交換と呼ばれる土地の一部を借地人に売却する方法です。
この方法は、地域の相場などを考慮しつつ、お互いの権利割合に基づいて土地を分割します。
結果としては個人名義の土地が2つ生まれるので、地主側と借地人側でそれぞれ土地を持つことになります。
この方法を取る際には、国や地域の規定に違反しないよう分割の仕方に気を付けるようにしましょう。
売却方法③底借同時売却
3つ目に紹介する売却方法は、底借同時売却と呼ばれる、底地と借地権を同時に売却してしまう方法です。
この方法をとることで、どちらも底地と借地権がどちらもそろった状態で売却できるため、別々に売却するときよりも高い値段が付きやすくなります。
一方で、当然借地人と折り合いをつける必要があるので、その点には注意が必要です。
売却方法④買取業者に依頼
4つ目に紹介する売却方法は、買取業者に買い取ってもらう方法です。
個人で借地権の売却を行う場合、手間も多く難易度が高くなりやすいです。
その点、買取業者に売却してしまうことで、借地権がついたまま底地を手放すことができます。
難しいことを考えずに底地を売却したい場合や、なるべく手間をかけずに底地を売却したい場合は、こちらの方法がおすすめです。
底地を高い買取額で売却するためのポイント
底地の売却を行う際は、できるだけ買取金額が高くなるようにしたいと考える方はたくさんいらっしゃいます。
そこで少しでも底地の買取額を高くするために押さえておきたいポイントをまとめました。
どんなポイントがあるのかを見ていきましょう。
ポイント①なるべく土地を虫食い状態で売却したい
底地の面積が広大な場合は、誰か特定の一人に売却できず、複数の人に売るケースもあります。
しかし、底地を分割する際に、きれいに分けられなければ、ある底地の評価が下がってしまうことや売れない底地が生まれてしまう可能性などもあります。
なるべくそういったロスを生まずに売却できるように心がけましょう。
ポイント②賃貸契約書を用意しておく
一般的に借地契約を借地人とかわす際には賃貸契約書を作成します。
賃貸契約書は、借地人とのトラブルを回避するために必要な書類で、底地を売却する際の買取額に影響を与える要因です。
契約書が無くても売却自体はできますが、買取額が下がってしまう可能性があるので、必ず準備するようにしましょう。
ポイント③借地人に売却する場合は関係性を作っておく
物件の売買は取引金額が大きいため、のちのちトラブルに発展するケースが少なくありません。
売却する側も買い取る側も慎重にならざるを得ません。
特に借地人に底地を売却する場合は、個人間でのやり取りになるので余計にその傾向が強くなります。
なるべく希望の金額で売却するためには、借地人との関係性を事前に構築しておき、取引をスムーズに進めることが重要です。
ポイント④業者に売却する際には複数の相見積もりをとる
底地の規模やその他の要因によっては買取先を専門業者することも一つの方法です。
業者に依頼する場合は、個人レベルよりもまとめて底地を購入してもらいやすいですが、一社だけで見積もりを取ると、底地の価値を見誤ってしまう危険性があります。
複数の業者に見積もりを依頼することで、本来の価値で底地を売却しやすくなるでしょう。
底地にかかる相続税はいくら？
不動産取引において、相続税は知らないと不安に思われる税金の一つです。
相続税とは、亡くなった親などから、お金や土地などの相続を受け継いだ（相続した）場合に、その受け取った財産にかかる税金を指します。
相続した場合に必ずかかるわけではなく、一定の額（基礎控除額）を上回るときに相続税がかかります。
（財務省ホームページ参照）
それでは、底地にかかる相続税はいくらでしょうか。
底地の評価額を算出するための基準は、国税庁が定めた相続税評価額（路線価）により定められています。
路線価では、借地権の割合を以下のようにアルファベット（A:90%、B:80%、C:70%、D:60%）で表示されており、この借地権の割合を用いて評価額の算出ができます。
路線図の数字は、1平方メートル当たり1千円です。例えば、300Cとの記載があれば、300×1000になるので30万円になり、これが借地権割合です。
評価額の計算式は「（路線価×奥行価格補正率）×地積＝評価額」です。
そこから、評価額と借地権割合をかけると、借地権評価額が算出できます。
この借地権評価額が相続税です。
底地の取引にお困りの場合は、専門業者への相談がおすすめ
いかがでしたか？
底地の取引は、一般的にはとても難しいです。
今回、底地と借地権の関係性がわかりました。
借地権にも3つの種類があり、それぞれの特徴と契約方法がご理解できたかと思います。
底地にかかる相続税や買取については、どこに相談したら良いかわからない方もいらっしゃると思います。
訳あり物件を多く取り扱う当店では、どんな物件であっても希望するニーズを満たせれば、より価値のある金額での取引が可能です。
また、底地の買取に関しては、専門業者である「訳あり物件買取専門ラクウル」にお任せいただければ、負担なくお取引ができます。
物件を売却したいとお考えの方、些細な点でも構いません。
不安に思われたら当社までお気軽にお問い合わせください。
訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」
