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旧耐震基準物件とは？売却する際に押さえておきたい基本情報
所有している古い建物は、そのままにしていても大丈夫なのか、耐震の基準はどうなのか手放したいけど、売却したいが価値があるかわからない方もいるでしょう。
地震大国と言われる日本、いつ大地震に遭遇するかわかりません。
大地震に対する認識を持つ方が増えて、地震に備えるためにさまざまな防災設備や防災用品を準備するのが当たり前になってきています。
建築物においても、その選択をする際にも耐震基準を重視する方もかなり多いです。
日本には、古民家や古くなった建物が多く存在しています。
その建築物は、現行の耐震基準を満たしておらず、旧耐震基準物件である場合が多いです。
しかし、一戸建てなら耐震診断基準適合済証明書を取得し、マンションであれば耐震診断合格済か耐震改善済であれば、旧耐震基準物件を売却できます。
ここでは、旧耐震基準物件が売却困難と感じてしまう理由を明確にし、売却する際の注意点を抑えてスムーズに売却につながる4つのコツをわかりやすくご説明いたします。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
旧耐震基準物件とは？
旧耐震基準物件とは、1981（昭和56）年5月31日までに建築された建物に適用されていた基準のものを指します。
震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修すると生活が可能な構造基準として設定されています。
旧耐震基準物件は、万が一震度5強程度の揺れは想定していますが、震度6以上の大地震は想定していません。
しかし、1981（昭和56）年6月1日施行の新耐震基準においては大きな損傷、震度6強から7に達する程度の大規模自身でも倒壊は免れるようにと耐震基準を義務つけています。
旧耐震基準は、1950年から施行されました。旧耐震基準物件か、新耐震基準物件かは工事を着工した日にちによって決まります。また、耐震性能に大きな差があります。
実際に、平成28年に起きた熊本地震では、昭和56年以前に建築された建物が多く倒壊しました。
また、2度震度7を記録するほどの地震であっため、震源地ではない熊本市内の大きなマンションがいくつも倒壊していました。
木造住宅においては、2000（平成12）年に建築基準法が改正されています。
地盤力に応じて基礎を特定し、地盤調査が事実上義務化されました（施行令38条）。
筋かいの端部と耐力壁の柱頭や柱脚の仕様が明確になりました。
これは、建物が横に揺れるのを防ぐ耐力壁と呼ばれる壁で強度を保ちます。
2006（平成18）年には、改正耐震改修促進法が施行されました。
改正のポイントとしては、国が基本方針を作成し、地方公共団体は耐震改修計画を作成する点です。
また、道路を閉鎖させる住宅等の指導・助言の実施や、倒壊の危険性の高い特定建築物については建築基準法により改修命令を行います。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
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旧耐震基準物件は売却できる？
旧耐震基準物件の売却は可能です。
ただし旧耐震基準物件は、現行の新耐震基準を満たしていないため、今後起きるかもしれない大地震に耐えられるかといった不安要素があります。
そのため、大地震が起きた際に耐えられるか、倒壊しないかといった保証についても危惧するため買い手がつきにくく売れ残ってしまいます。
- 1年でも早く売却する
- 耐震基準証明書を取得する
- 解体して更地にする
- 専門業者に買い取ってもらう
そのため上記のような工夫は必要です。
旧耐震基準物件の価値が下がってしまう理由
大地震が起きた際には倒壊したり、破損したりして保証が受けられないといった不安から買い手がつかずに価値が下がってしまいます。
旧耐震基準物件の価値が下がる理由は以下の5つがあります。
- 築年数が古い
- 住宅ローンの控除対象外
- すまい給付金が対象外
- 地震保険が割高になる
- 購入資金の贈与税の対象外
価値が下がる具体的な理由を一つずつご説明します。
理由①築年数が古い
耐震基準が改正されて、すでに40年以上経過してしまった建築物のほとんどは旧建築基準の建築物であり古いといった理由で、売却が困難となる場合があります。
また、古い建築物であれば、買い手にもよりますが補修に多額の費用がかかるため購入に至らない場合もあります。
売却が困難ではあるものの、立地次第で売れる可能性も十分あります。
下記記事では築古物件の売却について解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
理由②住宅ローンの控除対象外
物件を購入する際の住宅ローンを組む中で、居住開始から10年間である条件を満たせば、住宅ローン控除（住宅ローン減税）が適用されます。
しかし、築年数が20年を超過していて旧耐震基準物件であれば難しいです。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるためには、いくつかの条件をクリアしないといけません。
その条件の中の一つが築年数です。
鉄筋コンクリート構造（耐火構造）のマンションは築25年以内、木造（非耐火構造）の一戸建て住宅は築20年以内であるといったルールがあります。
旧耐震基準物件は、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合していないといった理由で、住宅ローンの利用が困難となります。
理由③すまい給付金が対象外
すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設された制度です。
10%へ引き上げられてからは、収入額の目安が775万円以下の方を対象に、最大50万円を給付するものです。
（国土交通省すまい給付金ホームページより）
なお、すまい給付金を利用するためには、2021年9月末までに建築請負契約が必要です。
しかし、住宅性能評価基準の耐震等級1級を満たしていないと利用できません。
理由④地震保険が割高になる
以前は、地震保険に未加入または検討した経験もない方もいたでしょう。
熊本地震が起きた際にも「まさか熊本が」といったように、地震が起きないと思い込んでいた方が多かったと知られています。 そこで現在は、地震保険に未加入だった方も加入するようになりました。
地震保険料は、耐震等級が高いほど割引されて保険料が安くなります。 しかし、旧耐震基準物件は耐震等級が低い場合、割引の適用がされないため保険料が高くなってしまいます。
理由⑤購入資金の贈与税の対象外
個人が父母や祖父母などの直系尊属から中古物件（旧耐震基準物件）の取得のために、金銭の贈与を受けた場合は、一定の金額については贈与税が非課税となります。
しかし、国税庁の「現行の建築基準法に適合すること」が条件であるため、対象外となります。
旧耐震基準物件をなるべく高く売るためのコツ
旧耐震物件をなるべく高く売却するためには4つのコツがあります。
- 1年でも早く売却する
- 耐震基準証明書を取得する
- 解体して更地にする
- 専門業者に買い取ってもらう
売却のコツについて、具体的にご説明します。
コツ①1年でも早く売却する
まずは、1年でも早く売却しましょう。
売却が決まったとしても、手続きに数ヶ月を要した場合には、その期間も延長されるため売却金額も下がります。
そういった状況を避けるためにも、できるだけ早めに売却できるよう対策が必要です。
コツ②耐震基準証明書を取得する
一戸建ては耐震基準適合証明書を取得すると、住宅ローン減税が適用されないといった問題が解消されます。
耐震基準証明書は、建築士事務所登録を行なっている建築事務所に所属する建築士か指定確認検査機関で取得できます。
診断のためには20〜50万円ほどの費用がかかりますが、自治体での補助金が交付されますので確認が必要です。
また、旧耐震基準物件をそのままにしていても診断を受けた際にはほとんど合格にはなりません。
そのため、耐震基準を満たしていない部分の耐震補強工事を行う必要があります。
耐震補強工事費は、状況によって大きく異なりますが、100〜200万円の範囲が一般的です。
合わせて知っておきたい場合は、中古住宅が見直されてきている点です。
耐震補強工事を行なった中古物件をリフォームやリノベーションを行い若い家族向けの売却も可能となります。
新築物件であっても需要低下傾向です。
かつては庭付き新築一戸建てを立てるのがステータスでしたが、現在は少子高齢化が進み、家族が増えても賃貸や中古住宅に住み続ける方が増えています。
コツ③解体して更地にする
老朽化した建築物を解体して更地にすると、買い手が見つかりやすくなります。
旧耐震基準物件の中には、古くからの市街地に建設されているものがあります。
そういった物件は利便性の高いため土地だけでも資産価値を持っているかも知れません。
ただし、更地にして売却する場合には、解体費用を売却額に上乗せできないので注意しましょう。
コツ④専門業者に買い取ってもらう
専門業者に買い取ってもらうのも選択肢の一つです。
専門業者を利用すれば、短期間で物件の売却ができる可能性があります。
専門業者が買い取った後は、自社でリフォームや補強などを行い販売するため売り手側の負担はありません。
旧耐震基準物件の取引でお困りの場合は、専門業者への相談がおすすめ
いかがだったでしょうか。
旧耐震基準物件を売却する場合に、安全性の不安から売却できるかと不安になっている方もできるだけ高い金額で売却する方法があるとわかりました。
一年でも早く売却したり、一戸建てなら耐震診断基準適合済証明書を取得したり、マンションであれば耐震診断合格済か耐震改善済であれば、旧耐震基準物件を売却できます。
また、解体して更地にして売却したり、専門業者である「訳あり物件買取専門ラクウル」にお任せして貰えれば負担のなくお取引してもらえると考えています。
物件を売却したいとお考えの方、些細な点でも構いません。
不安に思われたら当社までお気軽にお問い合わせください。
訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」
