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事故物件の基準とは？国土交通省が定めたガイドラインを解説
事故物件とは、心理的瑕疵のある物件を指します。
心理的瑕疵のある物件はいろいろありますが、中でも自殺、殺人、事故で入居者が亡くなった物件が事故物件に該当します。
事故物件に関するトラブルを防ぐために制定されたのが、「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」です。
今回の記事では、国土交通省が定めたガイドラインを詳しく解説していきます。
目次
事故物件とされる基準
事故物件とされる基準は、心理的瑕疵（かし）がともなう物件であるかどうかです。
そもそも瑕疵とは、「ここに住むのは嫌だ」と思わせるような要素を指します。
心理的瑕疵以外にも、物理的瑕疵や法律的瑕疵、環境的瑕疵が存在します。
物理的瑕疵物件は、シロアリが発生していたり、排水管が詰まっていたり、雨漏りがあったり、物理的に欠陥がある物件です。
専門家に調査を依頼すると、物理的瑕疵があるかどうかわかります。
法律的瑕疵物件は、消防法や都市計画法などの基準を満たしてなかったり、建ぺい率をオーバーしていたり、違法状態にある物件です。
物件がある地方自治体に問い合わせると、法律的瑕疵物件かどうかわかります。
環境的瑕疵物件は、物件そのものに欠陥がないものの、異臭や騒音、振動など、周辺の環境に問題がある物件を指します。
心理的瑕疵物件は、以下の様なものです。
- 殺人・自殺・事故死
- 嫌悪や迷惑施設が近くにある
- 指定暴力団構成員などが居住している
これらが代表的な例です。
心理的瑕疵物件の中でも、入居者の死因が殺人や自殺、火災などの事故死が起こった物件を事故物件と呼びます。
入居者が亡くなった物件を一括りにして事故物件と呼ぶ方は多いですが、実際は自然死や家庭内で起こりうる事故が死因である場合は、通常の物件と同じ扱いになります。
しかし、事故物件の基準が長年にわたって曖昧であったため、ガイドラインが制定された現在に至っても、正しい認識を持っている方は少ないです。
必ずしも「入居者が亡くなった＝事故物件」となるわけではありません。
入居者の死因が事故物件かどうかを判断する重要な要素となります。
ただし、死因が事故物件に該当しない場合でも、告知しなければいけないケースもあるので、注意が必要です。
心理的瑕疵物件となる条件を挙げましたが、より具体的にどんな建物が事故物件になるのか知りたいという方もいるのではないでしょうか。
下記記事では事故物件の具体例や売却する際の相場などもあわせて事故物件について解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
ガイドラインが制定された背景
事故物件の入居者への対応が不動産会社によって分かれていた点が、ガイドラインが制定された背景として挙げられます。
事故物件を取り扱う不動産会社は宅地建物取引業法により、事実を入居者に伝える義務が課されています。
つまり、故意に事故物件といった事実を隠したうえで、入居させるのは違法です。
事故物件になると相場より1〜5割ほど売却額が安くなってしまうので、その事実を隠そうとする方もいるかもしれません。
しかし、違法した場合、契約を取り消されたり、損害賠償を請求されたりするケースが多いです。
賃貸契約の場合は除きますが、不動産売買の場合は契約不適合責任を負う必要があります。
契約不適合責任とは、不動産を購入する際に隠されていた瑕疵情報があった場合、売主が買主に対して負わなければいけない責任です。
しかし、事故物件の対応が不動産会社によって分かれていたため、トラブルが起こるようになりました。
部屋の中で死亡事故が発生した場合のみ告知していたところもあれば、敷地内であれば告知していたところもあり、告知期間に関しても不動産会社次第であったといえます。
トラブルを防ぐために制定されたのが、「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」です。
2021年5月に公表されたため、未だ基準が十分に周知されていません。
しかし事故物件の基準や告知期間が細かく設定されており、心理的瑕疵に関するトラブルを未然に防げるようになります。
事故物件に発生する告知の義務とは
ここでは、ガイドラインに記載されている告知の義務について解説します。
事故物件を取り扱う不動産会社は購入希望者に対して、事実を伝えなければいけません。
重要事項説明書に記載するだけでなく、事実を伝えたうえで了承を得る必要があります。
告知が義務付けられる内容
殺人・自殺・事故が原因で入居者が亡くなると、告知が義務付けられます。
自然死か事故死なのか曖昧な場合も、告知の義務があるので注意が必要です。
アパートやマンションのような集合住宅の場合は、エレベーターや廊下などの普段から使用する共有部分は住み心地にも影響を与えるため告知義務の対象に含まれています。
ただし、すべての入居者に告知する必要はありません。
例えば、共有部で事故物件に該当する事故が発生した際は、その場所を毎日使う入居者に対して告知義務があります。
つまり、3階の廊下で事故が発生した場合、普段通らない3階以外の入居者には原則告知が必要ありません。
しかし、殺人や自殺、事故以外の死因であっても、聞かれた場合は告知する必要があります。
どのような理由であれ、人が亡くなった家には住みたくないと考える方は多いです。
しかし、事故物件と知ったうえで入居や購入を決断してくれる方も中にはいるので、包み隠さず伝えるのが重要となります。
また、事件性や周知性、社会に与えた影響などが高い事案に関しては、経過年数や死因かかわらず告知する必要があります。
告知が義務付けられる期間
告知が義務付けられる期間は、入居者が亡くなってからおおよそ3年間です。
賃貸物件の場合、3年間告知したあと原則告知義務はなくなります。
しかし、売買物件の場合は、この期間はありません。
トラブルになった場合、損害額が賃貸よりも非常に大きい点が理由として挙げられます。
そのため、入居者が死亡してから何年経っても、告知が義務付けられています。
ただし、不動産の転売が繰り返されて所有者が何度も変わると、事故物件であると引き継がれなくなるケースは珍しくありません。
事故物件で告知義務の対象外となる場合
ガイドラインでは以下に該当する場合、告知しなくてもよいとされています。
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤 嚥など)。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。 ②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で 発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から概ね3年間が経過した後 ③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共 用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
誰にでも起こりうる死は、原則告知義務はありません。
病気や老衰、入浴中の転倒、食事中の誤嚥、階段からの転落などが原因の場合は、告知する必要ないとされています。
ただし、自然死や不慮の事故死でも、特殊清掃が必要な場合は例外です。
入居者が死亡してから何ヶ月も発見されなかった場合は、害虫や臭いを取り除くために、消毒や消臭などの特殊清掃が必要となります。
特殊清掃は購入者の決断を左右すると考えられており、自然死や不慮の事故死でも事故物件に該当するため、おおよそ3年間入居者に対して告知しなければいけません。
3年間告知すれば、他の事故物件と同様に告知の義務はなくなります。
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事故物件の基準を正しく理解しよう！
今回の記事では、国土交通省が定めたガイドラインを詳しく解説しました。
事故物件に関するルールが一律となったため、心理的瑕疵のトラブルを未然に防げるようになります。
事故物件は安さが魅力となるため、抵抗のない買主が見つかる可能性がありますが、事故物件を少しでも早く手放したい方は、訳あり物件買取専門のラクウルに相談しましょう。
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