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再建築不可物件を処分したい！有効な手段と把握したい基本情報
再建築不可物件に該当する物件を処分したいが、方法がわからず放置していると資産価値が下がってしまうのでは？と不安に思っている方もいると思います。
再建築不可物件とは、どんな物件を指すのでしょうか。
また、再建築不可物件は処分が困難だといわれています。
しかし、必ずしもそうでしょうか。
そのような再建築不可物件も、セットバックを行い接道義務である2m以上を確保できれば売却や処分が可能です。
また、隣接地所有者への売却や、買取業者への売却でスムーズな取引ができます。
再建築不可物件の中には古くからの市街地に建設されているものもあり、利便性の高い物件の可能性もあります。
そのため土地だけでも資産価値を持っているかもしれません。
今回は、再建築不可物件の価値を知り、3つの処分方法についてわかりやすくご説明します。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地を指します。
また、都市計画法に定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」のみ存在します。
また、再建築不可物件は、不動産の査定の仕方により金額の変動も大きいため、相場はあってないようなものです。
一般的には、再建築不可物件の売却相場は通常の50%〜70%程度と言われています。
処分しないで放置するリスクも考えておくべきです。
自治体から「特定空き家」に認定された場合は、固定資産税が６倍になってしまいます。また、倒壊や犯罪に利用される危険性もあります。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
【関連記事】訳あり物件を売却する方法
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再建築ができない理由
建築基準法上では道路とは原則として公道などの幅員4m以上のものを指します。
また、建築基準法に「接道義務」が定められています。
「接道義務」とは、建物を建築する際に、原則幅員4m以上の道路に対して土地の間口が2m以上の幅で設定しなければならないといった規定です。
この規定に基づき土地の間口が道路に2m以上接していない場合は、原則として建物を建てられません。
なぜなら「接道義務」の目的は、救急車や消防車などの緊急車両の経路確保と、災害時の避難経路の確保のために規定されているからです。
つまり、接道がない土地に建っている建物を取り壊すと、その土地への新たな建物の建築ができません。
新たに土地購入して建物を建てたい方にとってはそもそも選択肢になりません。
そのため、再建築不可物件は通常の土地よりも取引価格が下がってしまいます。
再建築不可物件に価値はある？
先述した通り、デメリットの多い物件は購入する価値がないと考えている方も多いでしょう。
しかし、建築基準法に沿っていないからといって、その土地の価値がなくなり、違法なわけではありません。
また、再建築不可物件にも隠れた価値がありますので解説します。
再建築可能な物件が多く取引される中で、再建築不可物件は避けられてしまいがちです。
そうなると、資産価値が下がりますので、購入価格や固定資産税なども安くなる点がメリットです。
再建築不可物件は、昔ながらの住宅でもあるため、いま流行りの古民家で暮らしたい方にとっては嬉しい物件でもあります。
また販売の際には、リフォームやリノベーションをすると、自分が好む空間を作り上げられるとアピールできます。
反対にデメリットも頭に入れておくべきです。
再建築不可物件は必要であれば補修や補強が必要であり、地震や火災などの自然災害で倒壊した際にも再建築はできません。
また、住宅ローンは原則として受けられません。
なぜなら、住宅ローンの融資を受ける際、金融機関は担保となる不動産の価値を考慮します。
そこから融資の可否を決定しますが、再建築不可物件は、一般的な不動産よりも資産価値が低いため、担保としては不十分と判断されてしまうためです。
再建築不可物件を処分する方法
再建築不可物件を処分する方法は、以下の3つの方法があります。
- 再建築可能な状態にして売却する
- 隣接所有者に売却する
- 訳あり物件専門の買取業者に依頼する
具体的には、売却や処分する方法はどんな方法があるでしょうか。
一つずつご説明します。
方法①再建築可能な状態にして売却する
再建築可能な状態にして売却する方法は3つあります。
1つ目はセットバック（後退）です。
接道義務が満たせていない再建築不可物件は、現状のままでは売却するのは困難です。
また、売却価格も周辺相場よりもかなり低価になる可能性があります。
再建築不可物件を売却したいのであれば、再建築不可の要件を解消し、価値を上げて売却する方法を模索しましょう。
再建築する場合、自身が所有している敷地をセットバック（後退）させるので、道路の中心線から左右に2mずつ、幅員が4m以上確保できるように調整します。
そうすると、前面の道路が4m以上にでき、規定の接道義務をクリアし再建築が可能となります。
2つ目は隣接する土地を購入したり借りて2m以上の接道義務を満たし、売却する方法です。
その際には、再建築を希望する旨を隣接地の所有者に相談してみましょう。
3つ目は、43条但し書き道路への申請です。
建築基準法第43条には、下記のように規定されています。
「建築物の敷地は、道路2m以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空き地があり、そのほかに同様の状況にあり安全上支障がない場合は、この限りではない。」
つまり、建築基準法上で道路に接していない場合でも、隣接地が空き地などで、安全上に問題がない状態であれば建築可能となります。
ただし、これらの条件を満たし建築可能だと認めてもらうには、特定行政庁の許可が必要です。
しかし、必ず許可が下りるわけではないと考慮しておくべきでしょう。
方法②隣接地所有者に売却する
隣接地が接道義務を満たし、再建築不可物件と隣接地としてつながっていると、再建築に対する制約はありません。
車庫、庭を広くしたいなどの理由で敷地を広くしたい隣接地所有者が購入する場合も多いです。
例えば、現状は2m弱しか接道していない場合に、隣接の土地所有者へ2m分に相当する土地を売却すれば接道義務が満たせます。
その際に隣接地所有者が買い手になる場合は、費用も少なくて済む可能性も高いです。
売却する際には、測量をきちんと行い、価格等の行き違いなどのトラブルを防ぐためにも、弁護士などの専門家へ依頼を検討しても良いでしょう。
方法③訳あり物件専門の買取業者に依頼する
再建築不可物件や、土地の取引に特化した訳あり物件専門の買取業者も存在します。
そのため他社では安価で取引される物件でも、訳あり物件専門の買取業者に依頼すると、適正価格を査定して買取してもらえる可能性が高いです。
近年、安価である訳あり物件専門を好んで購入する方が増加しており、そういった需要が高くなった背景もあります。
その結果、訳あり物件専門の買取業者との取引も容易になってきている状況です。
買取業者との取引が容易になってきたといっても、実際に取引するのは不安と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
下記記事では訳あり物件を売却するためのポイントを紹介していますので、ぜひこちらもご覧ください。
再建築不可物件の取引でお困りの場合は、専門業者への相談がおすすめ
いかがだったでしょうか。
再建築不可物件をそのままにしておくと、倒壊や犯罪などの危険性が高いです。
再建築不可物件は取引が難しい印象があるかも知れません。
しかし、セットバックして接道義務である2m以上を確保する方法によっては売却や処分が可能です。
また、敷地を広くしたいといった隣接地所有者に売却したり、買取業者に売却したりするとスムーズな取引ができます。
訳あり物件買取専門業者ラクウルは、再建築不可物件を売却する手段を持ち合わせています。
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「訳あり物件買取の流れ」
