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共有持分は勝手に処分できる？注意事項や処分方法を解説
共有持分物件を保有するケースでは、さまざまなリスクが発生します。
とくに注意したいのが権利関係であり、自分の判断だけで行えない事象が数多く発生します。
共有持分物件は、相続などで手に入る場合がありますが、処分したい場合にはどのような対応が必要なのでしょうか。
この記事では、共有持分物件の処分にお困りの方に、共有持分物件を処分する方法や処分時の注意点について解説します。
記事の内容を読んで、スムーズに処分できるように準備を進めてください。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
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目次
共有持分は個人の裁量で処分できる？
共有持分について解説すると、複数人で一つのものを共同で所有する場合の、それぞれが保有している所有権の割合といった意味です。
共有者全員が共有物件に対して使用収益権が与えられるため、処分したい場合はすべての共有者からの同意を得なければなりません。
もし、一部の共有者が勝手に処分した場合、他の共有者に対して不利益が発生する可能性が考えられます。
また、共有物件に大きく手を加える場合は、ほかの共有者に対して同意を得なければ変更できません。
共有者への同意要否をまとめると、次のようになります。
| 行為 | 内容 | 同意の必要性 |
| 変更行為 | 物理的損傷や改変を指す 共有物の建て替えや増改築を行う場合また売却時や売買契約の解除は処分する行為が該当 | 共有者全員の同意が必要 |
| 管理行為 | 共有物の利用や改良を指す 賃貸借契約の締結や解除、リフォームやリノベーションが該当 | 共有者の過半数の同意が必要 |
| 保存行為 | 共有物の現状を維持する行動を指す 共有物の修繕や所有権の保存登記、不法占拠者に明け渡し請求などが該当 | 単独で可能 |
上記のように、原則として物件を処分する場合は共有者全員の同意が必要となるため、処分はかなり困難と言えます。
共有持分を処分する方法
共有持分物件を処分したくても、実際は難しい場合が多いです。
共有持分物件の処分を実現したい場合、主に以下の方法で行えます。
- 共有物件全体を売却する
- 共有持分のみを第三者に売却する
- 共有持分のみを他の共有者に売却する
- 共有持分のみを贈与する
- 共有持分を放棄する
共有持分を処分する各方法について、詳しく解説します。
方法①:共有物件全体を売却する
自分の共有持分を含めて、共有物件全体を売却する方法があります。
ただし、先に紹介した通り共有物件全体の処分を行う際には、共有者全員から同意を得る必要があります。
よって、うまく同意をまとめられる自信がない限りは、他の方法で処分するのが一般的です。
方法②:共有持分のみを第三者に売却する
自分の共有持分の部分だけを処分する形であれば、他の共有者からの同意を取り付けなくても問題ありません。
よって、共有部分のみを処分するのは現実的な処分方法と言えます。
ただし、共有持分を単独の形で売却を実現できたとしても、不動産としての利用価値は高くありません。
これは、不動産業者などが共有持分だけを買取っても、他の共有持分も含めて買取らないと業者側で自由に保有できないためです。
共有持分の買取専門業者を利用すれば、より高く売却できる可能性はありますが、基本的には価値が高くない点は覚えておいてください。
方法③:共有持分のみを他の共有者に売却する
自分が保有している共有持分のみを、他の共有者に売却する形で処分する方法があります。
2人で共有している物件の場合、共有持分だけを共有者に対して売却すれば、不動産を自由に活用可能となります。
これにより、単独名義となり市場価格で売却できるなどのメリットが生まれるのです。
さらに、共有持分の割合が過半数となった場合、他の共有者の同意を得なくても短期賃貸借契約締結が可能となります。
以上から、第三者に売却するよりも現実的な処分方法です。
方法④:共有持分のみを贈与する
共有持分について、家族や親族などに贈与して処分する方法もあります。
贈与については、売却と同様に共有持分に限れば共有者の同意は不要です。
また、共有者以外の第三者への贈与も可能です。
ただし、贈与は一方的に押し付ける形で行えず、相手の合意が必要となります。
また、贈与する際、共有持分の評価額が110万円を超える場合は贈与税が課せられるため、注意してください。
方法⑤:共有持分を放棄する
共有持分を贈与するのではなく、放棄する方法で処分が可能です。
共有持分の放棄は、他の共有者に対して同意を得る必要はなく、自分の裁量のみで実行できます。
もし共有持分を放棄した場合、他の共有者に権利が移行します。
ただし、共有者が権利を先に手放して単独所有となった場合は、放棄できません。
収益性がない不動産を所有しなければならないケースでは、売りたくても売れない状況に陥ります。
他にも、共有持分を放棄する他の共有者と一緒に、所有権移転登記を申請する必要があります。
この場合、協力を得られない可能性もあるため注意が必要です。
共有持分割請求による処分方法
共有持分物件を処分したい場合、共有持分請求を行えば処分できるチャンスがあります。
共有物分割請求とは、共有者が他の共有者に対して共有物の分割を請求する方法です。
共有物の分割とは、共有状態にある物件などを共有者との間で分ける意味となり、共有持分割を行えば各共有者の単独所有となります。
共有物分割を請求するタイミングは特に決まっておらず、他の共有者が共有物の分割を拒否する場合でも、協議すれば訴訟により共有物を分割できます。
共有物の分割方法としては、以下の方法が適用可能です。
- 現物分割:共有物を物理的に分割する方法
- 代償分割:共有者の一部が共有物を取得して他の共有者に対して代償金を支払う形で分割する方法
- 換価分割: 共有物を売却して売却代金を共有者間で分配する方法
現物分割は、主に土地の分筆時に適用される方法であり、建物を物理的に分割できないため、通常は適用されません。
以上のように、共有持分の状態などにより、最適な方法を選択する必要があります。
共有持分を処分する際にかかる費用
共有持分を売却する場合、費用が発生します。
主に発生する費用としては、以下の4つがあります。
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 仲介手数料
各費用の相場は、以下の通りです。
| 費用 | 費用概算・相場 |
| 登記費用 | 不動産全体の固定資産税評価額×売買する共有持分の割合×2.0％
司法書士への報酬として数万円から数十万円程度 |
| 譲渡所得税 | 短期譲渡所得（5年以下）の場合：所得税30%、住民税9%
長期譲渡所得（5年を超える）の場合：所得税15%、住民税5% |
| 印紙税 | 不動産の売却価格により異なる
1万円未満：非課税 10万円以下：200円 50万円以下：200円 100万円以下：500円 500万円以下：1,000円 1,000万円以下：5,000円 |
| 仲介手数料 | 不動産価格により異なる
200万円未満：5.5% 200万円～400万円：4.4% 401万円以上：3.3% |
トータル金額として、相当数の費用がかかる点に注意してください。
共有持分を処分する際のトラブルを避けるために注意したいこと
自分が保有している共有持分を処分する場合、どうしてもトラブルが発生しがちです。
これは、共有者が多ければ多いほど、トラブルになる確率が高まります。
もしトラブルが発生した場合、自分自身で対処するのが困難なケースが多いです。
そこで、トラブルを発生させない、または回避するのが重要となります。
トラブル回避の最も有効的な手段は、共有者と普段からコミュニケーションを取る方法です。
普段からコミュニケーションを密に取れば、共有持分を処分を実行したい場合でも、比較的話を進めやすくなります。
逆に、まったくコミュニケーションが取れていない状況でいきなり話を持ち掛けても、すんなりと話は進まないものです。
よって、他の共有者とのコミュニケーションは常に取り合い、処分するとなった場合は事前に相談してください。
また、どうしてもうまく話が進まない場合は、保有持分の物件を専門的に取り扱う業者に仲介を依頼する方法があります。
リスクを回避しながら共有持分物件を処分しよう
共有持分物件を実際に処分したい場合、さまざまなリスクが付きまといます。
自分の共有持分だけを処分する場合は自己判断で処分できますが、共有部分の処分については一筋縄で進みません。
実際に処分する際には、リスクを回避しながら共有持分物件を処分できるかが鍵となります。
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