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共有持分にはどんなリスクがある？内容と対処法を解説
共有持分物件を保有する場合、単独名義と異なり管理などの手間がかかります。
とくに、売却時には単独での判断はできず、共有者の同意を得なければなりません。
そのため、共有持分物件は購入者からも売却者からも敬遠される傾向にあります。
では、共有持分物件を保有する際にどのようなリスクがあるのでしょうか。
この記事では、共有持分物件をお持ちの方に、共有持分物件を保有するリスクについて解説します。
内容を正しく理解して、リスク回避や低減を図りましょう。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
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目次
共有持分を所有するリスク
共有持分を所有する場合、主に以下のようなリスクがあります。
- 自分の意志だけで売却できない
- 共有物件を勝手に使用されてしまう
- 他共有者が共有持分を勝手に売却する
- 共有物件の価値が下がる
- 相続などによって権利関係が複雑となる
リスクを把握して、どのようにリスク回避、低減を図るかがポイントです。
ここでは、各リスクの内容について詳しく解説します。
リスク①:自分の意志だけで売却できない
共有持分の物件を売却を考えている場合、自分の持分は自分の意志で売却可能です。
ただし、建物の場合は明確に持分を分けられるものではなく、どうしても共有者全員で保有する形となりがちです。
他の共有者の同意を得ずに売却をすることはできず、共有者全員の同意が必要となります。
同意を得るのはとても大変であり、トラブルに発展する可能性もあります。
共有持分の物件において、各行為で下の条件で同意が必要です。
| 行為 | 内容 | 同意の必要性 |
| 変更行為 | 物理的損傷や改変を指す 共有物の建て替えや増改築を行う場合や売却、売買契約の解除は処分する行為が該当 | 共有者全員の同意が必要 |
| 管理行為 | 共有物を利用や改良を指す 賃貸借契約の締結や解除、リフォームやリノベーションが該当 | 共有者の過半数の同意が必要 |
| 保存行為 | 共有物の現状を維持する行動を指す 共有物の修繕や所有権の保存登記、不法占拠者に明け渡し請求などが該当 | 単独で可能 |
上記からも、売却行為は全員の同意が必要となり、同意を得られないと売却できないリスクがあります。
リスク②:共有持分物件を勝手に使用されてしまう
共有持分の物件において、土地の分筆などを行い、どの部分を自分で保有しているのかを明確にすることがあります。
土地であれば、はっきりとした区分けをしやすいものの、建物を分筆するのは困難です。
もし分筆できたとしても、部屋単位で分筆するのは難しく、どこまで権利を認めるかはお互い話し合いで解決するしかありません。
共有者間でコミュニケーションが取れていれば、比較的容易に話し合いができますが、共有人が多い場合はコミュニケーションを取るのが難しく、勝手に物件を使用されてしまうリスクが考えられます。
リスク③:共有者が共有持分を勝手に売却する
先に紹介した通り、ルール上は共有者が自己保有している共有持分を売却するのは問題ありません。
ただし、業者に売却する場合、業者側としては他の共有部分も買い取り、単独名義とした方が高値で売却できます。
そのため、他の共有部分を売却してもらおうとして、安く売るようにプレッシャーをかけてくる業者もいます。
強く迫られると断り切れなくなり、泣く泣く手放さなければならず、トラブルの元となる可能性があります。
リスク④:共有物件の価値が下がる
共有物件の場合、単独名義の物件よりも価値が低くなりがちです。
これは、権利関係が複雑であり敬遠される傾向にあるためです。
また、持分に応じて単純に不動産の価値が均等に分配されるわけではありません。
例えば、全体の半分の持分を保有している方が自分の持分のみを売却する場合の価格は、全体を売却した時の価格の半分とはならないのです。
これは、共有持分を購入したとしても通常の不動産の使用収益権に対して大幅に制限されるため、半分の価値とは捉えられないためです。
その点も理解して、共有持分の価値を正しく理解して購入可否を検討する必要があります。
リスク⑤:相続などによって権利関係が複雑となる
共有持分の物件を取得するケースとして、遺産相続があります。
例えば、遺産相続によって子ども2人に対して均等に不動産を相続した場合、単純に共有者は2名となります。
初めての相続であれば問題ありませんが、すでに過去何度も相続している場合は、共有者数がかなり多くなってしまうのです。
共有持分物件の場合、人数が増えれば増えるほど売却時などで同意を得るのが困難となります。
これにより、共有物の管理は実質的に不可能となってしまうケースが多いです。
共有持分のリスクを回避するには
共有持分のリスクを回避するには、主に以下の方法が有効的です。
- 共有持分を解消する
- 普段から共有者とコミュニケーションを取る
各方法について、詳しく解説します。
回避方法①:共有持分を解消する
リスクを回避する最も有効的な方法は、共有持分を解消する方法です。
共有持分さえなければ、各種トラブルに巻き込まれる可能性はありません。
共有持分となりそうな物件から手を引いたり、共有持分となったりした場合でも、早い段階で売却するなどの方法が有効的です。
ただし、勝手な判断で自己保有している共有持分を売却するとトラブルに発展する可能性があるため、よく話し合ったうえで解消しましょう。
回避方法②:普段から共有者とコミュニケーションを取る
共有持分で各種リスク回避するためには、普段から共有者とコミュニケーションを取る方法も有効的です。
普段から共有者と会話していれば、どのような人となりであるのか、どのような考えを持っているのかを理解できます。
これにより、いざ売却を進めたい場合にどのように交渉すればよいのか、実現性があるのかジャッジが可能です。
共有持分のリスクが発生した際の対処法
各種リスク回避を行っても、リスクが発生する場合があります。
もしリスクが発生した際の対処法としては、以下の方法があります。
- 弁護士に相談する
- 専門業者に相談する
各方法について、詳しく解説します。
対処法①:弁護士に相談する
各種リスクにおいて、適切な対処法として弁護士に相談する方法が挙げられます。
弁護士は、各種トラブルを法律的な観点から適正な答えを導き出し、解決できる可能性が高いです。
相談費用などがかかるのがデメリットとなりますが、困ったときは相談するのもよいでしょう。
対処法②:専門業者に相談する
不動産会社の中で、共有持分の物件を専門的に取り扱う業者がいます。
専門業者は、どのようなリスクがあるかを把握している場合が大半です。
また、仮にリスクに巻き込まれた場合でも適正な処置方法を導き出してくれます。
よって、専門業者に相談するのもよいでしょう。
共有持分を相続する際に注意したいこと
遺産相続を行う際、共有持分が発生する場合があります。
共有持分を相続する際に注意すべきポイントとして、以下のような点が挙げられます。
注意したいこと①: 賃料収入がある場合の責任の所在
投資用不動産を共有持分とした場合、注意したいのが賃料収入の取扱いです。
賃料をどのように配分するのかを決めておかないと、取り分でもめる可能性があります。
また、経営状態が悪化した場合、誰がどのように責任を取るのかも決めておく必要があります。
注意したいこと②:名義変更が必要となる
もし、単独名義ではなく共有持分を相続するケースでは、名義変更が必要となります。
例えば、夫婦で半分ずつ共有した物件があり、夫が死亡したとします。
このケースでは、夫が持つ半分のみが相続財産となり、この部分の名義を相続人として変更しなければなりません。
次順位相続人と遺産分割を行い、持分の移転先を決定しなければならないため、注意してください。
共有持分に対するリスクを正しく理解して対処しよう
共有持分の物件では、今回紹介したようなリスクが多く存在します。
万が一、リスクに直面した場合は適正な判断が求められ、判断を誤るとトラブルに発展しかねません。
よって、どのようなリスクがあるのかを正しく理解して、リスク回避または低減する処置が必要です。
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