共有持分の売却にトラブルはつきもの？事例とともに紹介

通常の不動産売却と異なり、共有持分の不動産は売却するのに手間がかかります。

複数人で共有して不動産を保有しているため、権利関係が複雑になりがちでトラブルもつきものです。

いかにトラブルなく売却できるかが鍵となりますが、具体的にどのようなトラブルが発生するのでしょうか。

この記事では、共有持分の売却を検討している方に、共有持分の売却時に潜むトラブルや事例、そしてトラブルを避ける方法を紹介します。

過去の事例からしっかりと学び、トラブルに発展しないように注意しましょう。

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共有持分の売却時に潜むトラブルとは

共有持分物件の場合、単独名義の場合と異なり複数人で一つの物件の権利を保有している状態です。

売却したい場合はさまざまな方法で売却できますが、場合によっては共有人全員の同意を得なければなりません。

共有人それぞれの思惑があり、簡単に意見をまとめるのは困難です。

共有持分と呼ばれる、共有物に対して各共有者の所有権の割合を示すものがあり、自分の持ち分を売却する場合は問題ありません。

ただし、共有持分の売却自体は可能ですが、事実上は一般の第三者へは売却できないケースが大半です。

これは、共有持分物件の場合は変更や管理で他の共有者の同意を得なければならず、権利に大きな制約が発生するためです。

各行為と、同意の必要性をまとめると以下のようになります。

行為	内容	同意の必要性
変更行為	物理的損傷や改変を指す 共有物の建て替えなどを行う場合や売却、売買契約の解除は処分する行為が該当	共有者全員の同意が必要
管理行為	共有物を利用したり改良したりすることを指す 賃貸借契約の締結や解除、リフォームやリノベーションが該当	共有者の過半数の同意が必要
保存行為	共有物の現状を維持する行動を指す 共有物の修繕や所有権の保存登記、不法占拠者に明け渡し請求などが該当	単独で可能

以上のルールを無視して、単独で判断した場合に大きなトラブルに発展する場合があるため、注意してください。

共有持ち物件の売却時のトラブル事例

共有持ち物件の売却時に、さまざまなトラブルが発生する場合があります。

正しい方法で売却したと考えていても、結果としてトラブルの火種となる可能性もあるのです。

よって、売却時のルールを正しく理解すると同時に、過去のトラブル事例を把握しておくとよいでしょう。

主なトラブルの事例として、以下のケースがあります。

• 1人が勝手に売却を進める
• 業者が共有持分権者に対して高圧的な態度をとる
• 共有持分の売却価額が安くなる
• 他共有者と連絡が取れなくなる

ここでは、各トラブル事例を詳しく解説します。

事例①：1人が勝手に売却を進める

先に解説した通り、共有持ち物件のすべてのエリアを売却する場合、共有者全員の同意が必要です。

全員の同意がないまま、あたかも全員の同意を得たかのように単独で売却を進める方が少なからず存在します。

共有持ち物件では、不動産購入時に出資した金額に応じて、取り分を決める土地の分筆を行えます。

土地の分筆時に、より多くの権利を得た方が、あたかも最も権限があると勘違いして勝手に売却交渉を進めてしまいがちです。

事例②：業者が共有持分権者に対して高圧的な態度をとる

共有持分物件では、自分に割り当てられた土地などについては、自分の権限で業者などに売却可能です。

売却が成立すれば、当然自分に売却益が入りますが、買取した業者にとっては中途半端に土地を取得しても意味がありません。

そのため、他の共有持分権者が保有している土地なども買取の対象となる場合が多いです。

業者としては、少しでも安く売却してもらうために、高圧的な態度をとることがあります。

他の共有持分権者にとっては迷惑な話で、泣き寝入りするような形で売却しなければならなくなってしまう場合もあります。

すると、最初に売却した方との間でトラブルに発展する可能性があるのです。

事例③：共有持分の売却価額が安くなる

共有持分物件の場合、単独名義の物件に対して需要が少ないのが実情です。

これは、売却してもらいたくてもトラブルに巻き込まれる可能性があり、また手続きが面倒なためです。

共有持分物件の需要は低く、また市場に流通しにくいため、共有持分を専門的に扱う買取業者ぐらいしか興味を示しません。

以上から、共有持分物件は需要と供給のバランスにより、想像以上に低い金額でしか売却できない場合が多いです。

一般的には、単独名義の物件の7割程度の価格となってしまい、より高く売れると考えている方とのトラブルに発展する可能性があります。

さらに、共有持分の物件を売却する場合、不動産会社の仲介手数料などの費用も足かせとなります。

事例④：他共有者と連絡が取れなくなる

実際に共有持分物件の売却を進める中で、他共有者と連絡が取れずに手続きが進められないトラブルも生じがちです。

行方不明などで連絡が取れない場合、売却時に必須となる合意を得られません。

連絡が付かないからと言って、自己判断によって共有持分物件を売却した場合、損害賠償を請求される可能性があります。

共有持ち物件の売却でトラブルを避ける方法

共有持ち物件の売却時によく発生するトラブルを理解できたところで、実際にトラブルに直面しないためにどのような対処法があるかを知るのも重要です。

主な共有持ち物件の売却でトラブルを避ける方法として、以下の方法があります。

ここでは、各トラブル回避の方法について詳しく解説します。

方法①：早い段階で共有持分を解消する

共有持分物件自体が、そもそもトラブルが発生しやすい物件となります。

後々発生する可能性があるトラブルに巻き込まれたくない場合は、早い段階で共有持分を解消するとよいでしょう。

方法②：他の共有権利者と常にコミュニケーションを取る

共有持分物件では、売却時以外でも修繕などの対応が必要になった場合、どのようにするかを話し合う必要があります。

普段から、他の共有権利者と密接にコミュニケーションを取れば、いざ売却したいとなったときにどのような反応が出るかを予測できます。

方法③：共有持分専門の不動産買取業者に依頼する

共有持分物件は、複雑に権利が入り組んでいたり、必要な手続きが多かったりして、一筋縄では売却できません。

専門的な知識が必要となる部分もあり、勝手な解釈で話を進めた結果、それが間違っていると大きなトラブルに発展しかねません。

そこで、共有持分を専門的に取り扱う不動産買取業者に依頼するとよいでしょう。

もしトラブルに発展しそうになった場合、仲介に入ってもらえてトラブルの未然防止を図れます。

共有持ち物件の売却でトラブルが発生した場合の対処法

さまざまなトラブル回避を図っても、売却を進める中でどうしても問題点が生じる場合があります。

そこで、トラブル発生時にどのように回避できるかによって、円満に売却できるかどうかが決まります。

もし、意図せず不動産を手放す結果となった場合、不動産の所有を継続するい売却され意思があれば共有持分を自分で買い戻せます。

当然、買い戻しに対しては費用がかかるため、本来であれば避けたいものです。

もしトラブルが発生する場合は、弁護士へ相談してください。

また、共有持分の売却を安心して依頼できる、弁護士と連携した専門買取業者の利用も検討してください。

トラブルを回避して効率よく売却しよう

共有持分物件を売却する場合、単独名義の物件と比較して、どうしてもトラブルが発生しがちです。

トラブルが発生した場合、対処するためには費用と時間がどうしてもかかってしまいます。

そこで、なるべくトラブルが発生しないように対処するのがベターです。

また、仮にトラブルに発展した場合にも迅速に対応して、効率よく売却を進めましょう。

訳あり物件の買取を専門的に行っているラクウルでは、共有持分物件の売却にも対応しています。

どうしてもトラブルが発生する可能性が高い中で、ラクウルの持つノウハウでスムーズに売却できるよう手助けしています。

また、なるべく高く売却できるよう、中間マージンをカットしてご自身に納得してもらう形で売却可能です。

もし、共有持分物件でお悩みの方は、ラクウルにお気軽にご相談ください。

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