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債務整理をした際に知っておきたい不動産の取り扱いについて
さまざまな事情で借金を負ってしまったものの、自分で返済できる見込みが立てられなくなることがあります。
もし、借金返済が自分自身の手で行えない場合、債務整理によって借金の負担を減らせるケースがあるのです。
借金には、住宅ローンなどの各種ローンやクレジットカードの利用残高なども含まれますが、債務整理するとさまざまな制約がかかってしまいます。
とくに、不動産に対しての制約は影響が大きく、どのような扱いとなるのかをしっかり把握しておく必要があります。
この記事では、借金返済でお困りの方に、債務整理した場合の不動産の取り扱いについて解説します。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
債務整理をしたら所有している不動産はどうなる？
債務整理について改めて解説すると、債務を減額したり免除したりするための行動を指します。
また、返済金額に変わりはないものの支払い期間の調整などを行い、法律に基づいて借金を解消する手段です。
債務整理には、主に以下3つの方法があります。
- 任意整理
- 民事再生
- 自己破産
- 特定調停
債務整理の各種類の詳細と、保有している不動産の処置については、以下の通りです。
任意整理とは
任意整理とは、債権者となっている金融機関に対して、借金の減額や金利設定の見直しなどを交渉する方法です。
交渉次第では、生活に支障なく借金を返済することができ、また他の債務整理と比較して実現しやすい点が魅力的です。
債権者との間で和解が成立すると、利息分の返済が免除されたり、減額を実現できたりします。
ただし、借金をすべて免除してもらえるわけではなく、利息以外の元金については基本的に返済しなければなりません。
返済の義務は残りますが借金の総額は減額でき、返済期間も延長可能であるため毎月の返済を簡単にできるメリットがあります。
民事再生とは
民事再生とは、個人再生とも呼ばれる債務整理の方法です。
民事再生では、借金返済が難しい事実を裁判所に認めてもらう必要があります。
もし、裁判所に民事再生が認められた場合、借金を大幅に減額してもらえます。
ただし、減額された借金は原則3年間で返済しなければなりません。
借金を最大5分の1程度まで減らせる点が魅力的であり、また借金の理由に関係なく利用できます。
例えば、ギャンブルで発生した借金であっても、民事再生により借金の額を減らせます。
自己破産とは
自己破産とは、完全に借金の返済が困難となった場合に、裁判所に対して支払不能状態を認めてもらったうえで借金を免除してもらう方法です。
自己破産の最大の特徴は、借金をすべて帳消しにしてもらえる点です。
ほかの債務整理では、あくまでも借金を減額したり返済期間を延ばしてもらったりする方法で、返済しやすくする方法となります。
一方で、自己破産の場合は完全に借金がなくなり、また基本的に金額の上限はありません。
ただし、非免責債権と呼ばれている税金や損害賠償金などは免除の対象外となります。
また、自己破産が認められるまでに1年程度の時間が必要となります。
特定調停とは
特定調停は、自己破産や民事再生と同様に、裁判所において調停を進めて借金の減額などを交渉できる方法です。
自己破産や民事再生との違いとして、弁護士に依頼せずに自分自身で簡易裁判所に申し立てを行う点があります。
よって、弁護士費用がかからないため債務整理にかかる費用を抑えられます。
もし書類の記載方法や手続きの進め方が不明な場合でも、調停委員にサポートしてもらえるので安心です。
ほかにも、官報に記載されないため誰にも知られずに借金を整理できる点も魅力的です。
ただし、結果として劇的に借金を減額できない場合があるなど、デメリットも存在します。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
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不動産を持ち続けられる債務整理の方法
債務整理の方法において、不動産をそのまま持ち続けられるのは任意整理と個人再生となります。
任意整理の場合、交渉する債権者を選択できるメリットがあり、住宅ローンの債務者を選択すれば不動産を持ったまま住宅ローンを減額できる可能性があります。
また、個人再生の場合も住宅資金特別条項により不動産を保有したまま借金の減額が可能です。
住宅資金特別条項は住宅ローン特則と呼ばれる場合もあり、住宅ローンなどは従来どおり弁済を継続しなければなりません。
ただし、不動産は処分されずに住宅ローン以外の借金を個人再生で減額など行える制度となっています。
住宅資金特別条項の場合、利用要件がとても厳しく適用できるケースが限定されるのが難点です。
自己破産の場合、手持ちの財産はすべて清算して借金返済に充てなければなりません。
また、住宅ローンも整理の対象になるため、不動産を持ち続けられないため、注意してください。
債務整理をしたあとに不動産を処分したい場合
債務整理をしたあと、不動産を処分したい場合は住宅ローンを返済すれば通常通り処分できます。
ただし、任意整理のように住宅ローンは対象外となるため、借金が残る形となるので注意しましょう。
住宅ローンがある状態では通常売却ができないため、任意売却で処分します。
任意売却とは、債権者との交渉により、競売を避けつつ市場で物件を売却する方法です。
融資残高以下で売却し、さらにローン残高と売却価格との差額や仲介手数料といった諸費用が準備できない場合にのみ、任意売却が成立します。
任意売却の注意点
任意売却は、不動産を売却する形で住宅ローンの返済を減額できる制度です。
ただし、任意売却するためには注意すべきポイントがあります。
主な注意点は以下の通りです。
注意点①：債権者から同意を得られない場合がある
任意売却の場合、大前提として債権者から同意を得る必要があります。
債権者側からすれば、少しでもリスクを避ける目的で、不動産を可能な限り高い価格で売却を目指すものです。
よって、債務者と債権者との間で交渉がうまくまとまらず、同意を得られない場合があるので注意してください。
注意点②：不動産が売れない場合がある
任意売却では債権者が売却価格を設定するため、債務者には価格決定権がありません。
債務者からすれば、多少安くても売却できれば良いと考えていても、債権者がより高く売ろうとして価格設定していると、なかなか売却が成立しないケースが多いです。
任意売却には期間の制限があり、競売開札日の前日までに行わなければなりません。
概ね半年程度の期間内で売却できなければ、競売にかけられてしまうため、注意が必要です。
任意売却を行う際の流れ
ここでは、任意売却を行う際の流れについて解説します。
よく流れを理解して、スムーズに手続きを進める必要があります。
流れ①：督促状を受領する
月々の住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から電話やはがきで督促があります。
これを、一般的には督促状と呼びますが、督促状が届いてから3か月から6か月放置すると、債務者は期限の利益を失うので注意が必要です。
よって、督促状を受領した時点で、次にどのようなアクションを取るべきかを検討してください。
流れ②：不動産業者を選定して相談する
督促状が届いたあと、任意売却を進めたい場合は対応する不動産業者を選定します。
過去に任意売却で多くの実績を残している業者を選定すれば、安心してそのあとの任意売却を進められます。
不動産業者を選定したら、任意売却を行いたい旨を相談してください。
そして、実際に任意売却する不動産の査定を受けて、正しい価値を把握する必要があります。
流れ③：住宅ローン残高の確認
不動産の正しい価値を把握すると同時に、住宅ローン残高がどれだけ存在するのかを把握する必要があります。
住宅ローンの残高は、主に返済予定表や残高証明書などから確認可能です。
この金額をベースとして、任意売却後の支払計画書などの準備に取り掛かります。
流れ④：債権者からの許可を取り付ける
任意売却は、債務者の勝手な判断で売却を進められません。
任意売却したい場合、抵当権があるすべての債権者から許可を得る必要があります。
自分ひとりで交渉するのは困難であり、通常は不動産業者と一緒に進めるケースが大半です。
また、生活状況表や売却価格の分配案などを事前に作成して、債権者に開示したうえで交渉を行うのが一般的です。
流れ⑤：債権者からの許可を取り付ける
任意売却が決定した時点で、不動産業者が買主の募集をスタートさせます。
そして、買主が見つかった時点で買付証明書の記入を依頼してください。
売主は、買付証明書の内容を確認して双方の合意を得た時点で、債権者に買付価格を報告して売却可否を判断してもらいます。
債権者からの承諾を得たら、不動産業者が契約締結に向けての準備を進めます。
流れ⑥：売買契約成立後の手続きを進める
契約が成立したら、債権者としては決済日を待つだけの状態となります。
決済については、買主が利用している金融機関で行われるケースが大半です
また、決済日は売主、買主双方の都合に合わせて決定されます。
そのあと、所有権の移行は司法書士などに依頼して、それらを済ませれば売却完了となります。
訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」
債務整理をしたあとに不動産を使い続けたい場合
債務整理をした結果、住居を残したい場合は、任意整理と民事再生の手段を取ることで不動産を残して使い続けられます。
また、不動産を売却したあとでも買主と賃貸契約を結べば、住居に住み続けられます。
これをリースバックと呼び、債務整理後に不動産を使い続けたい方が利用する手段です。
オーバーローンと呼ばれる、リースバックの買取金額より高い状態にリースバックできる場合があります。
ただし、売却金額が相場以下となるケースが多いなどのデメリットもあるため、よく検討したうえでリースバック利用可否を検討しなければなりません。
不動産を所有している際の債務整理で注意したいこと
ここでは、不動産を所有している場合に行う債務整理で注意すべきポイントを紹介します。
注意点をしっかり把握し、債務整理で失敗しない対応が望まれます。
注意したいこと①：税金は免除されない
不動産を保有している場合、借金が膨らんでいるため不動産関係で支払うべき固定資産税などの税金を滞納しているケースもあります。
債務整理によって借金は減額できる可能性がありますが、税金については非免責債権となるので免責は不可能です。
非免責債権としては、ほかにも罰金や損害賠償金などが該当するので注意してください。
注意したいこと②：住宅取得のためのローンであること
住宅資金特別条項を適用する場合、不動産のローンが住宅を取得するための費用として組んでいる必要があります。
もし、自宅不動産に設定されている抵当権について、事業資金の借り入れ設定などとなっている場合、住宅資金特別条項が適用できないため注意してください。
債務整理しても場合によっては不動産を残せるチャンスがある
借金の返済負担軽減のため、債務整理によって大きく負担軽減を図れます。
また、任意整理や民事再生を適用すれば、不動産をそのまま残して住み続けられます。
ただし、各種手続きが必要になるなど、手間がかかるのは事実です。
よって、知識に長けた業者に相談して進めるとよいでしょう。
ラクウルでは、任意売却したい不動産などの訳あり物件の買取に柔軟に対応しています。
任意売却の場合、債権者と債務者同士でしっかりコミュニケーションを取りながら進める必要があります。
ラクウルでは、スムーズに売却できるように、各種サポート体制を整えているのが特徴です。
もし債務整理でお悩みの方は、ラクウルまでお気軽にご相談ください。
