既存不適格建築物は売却できる？注意点や高く売るコツとは

既存建築不適格建築物を所有している方のなかには「既存不適格建築物は売却できるのだろうか」と不安に思っているかも知れません。

今回は、既存不適格建築物は売却できるのか、売却する際の注意点やより高く売るコツなどをご紹介します。

既存不適格建築物の売却を希望している方、検討している方は必見です。

訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」

既存不適格建築物は売却できる？

結論として、既存不適格建築物は売却できます。

売却自体は可能ですが、売却しにくい点は知っておきましょう。

売却しにくい理由としては、購入希望の方がいたとしてもローン審査に通らない可能性があるためです。

また、ローンを組む際には対象となる建築物が現在の建築法に沿っているかなどが項目に入っている場合があります。

それだけではなく、既存不適格建築物は建て替えや大規模な修繕ができない場合が多いため、担保価値が低くなり基本的にローン審査が通りません。

そのため、既存不適格建築物を購入できるのは、ローンを組まず一括購入できる人に限られる場合があります。

建築物を一括購入できる人はそもそも多くありません。

しかも、一括購入できる人が建て替えや増設など自由が効かない物件をわざわざ購入する可能性は低いでしょう。

仮にそのような人がいたとしても、売却価格は相場よりもかなり低い金額が提示される可能性が高いです。

このような理由から、売却自体は可能でも、実際に売却できるか、納得できる価格で売却できるかは別問題となります。

以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。

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既存不適格建築物を売却する際の注意点

既存不適格建築物件が売却できるとご紹介しましたが、普通の物件の売却時にはない、注意点があります。

• そもそも売却しにくいと知っておく
• 既存不適格物件であると伝える
• 値付けは慎重に
• 値引きはできるだけ避ける

以上4つの売却時の注意点についてくわしくご紹介していきます。

注意点①そもそも売却しにくいと知っておく

先程も触れましたが、既存不適格建築物はそもそも売却しにくいと知っておきましょう。

既存不適格建築物を売却したお金で何かをしようと考えているのであれば注意が必要です。

規定を守っている物件ほどすんなりと売却するのはほぼ不可能でしょう。

どうしても早く売却したい理由があるのであれば、建築物を取り壊し更地にして土地のみ売りに出す方法や業者に売却する方法などがあります。

こちらについてはのちほどくわしくご紹介します。

注意点②既存不適格建築物であると伝える

仮に購入希望者が現れた場合、既存不適格建築物である点や、それにともなう規制などマイナス部分も包み隠さず伝えるようにしてください。

どういった理由で既存不適格建築物件となっているかも重要です。

マイナス部分を隠したまま売却してしまうと、信用問題に発展するだけではなく損害賠償などのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

また、既存不適格建築物だけではなく不動産の売買を行う際には仲介をしてくれる不動産会社に任せる場合が多いでしょう。

当然、仲介を依頼する不動産会社にも既存不適格建築物である旨はきちんと伝えてください。

不動産会社相手に嘘や隠し事をしてしまうと、信用がなくなり不動産の売買に関するサポートが受けられなくなります。

複数の不動産を所持している場合、規定に則った建築物も同様に売買のサポートが受けられなくなる可能性があります。

できれば言いたくない、隠したいポイントではあるかもしれませんが、包み隠さずすべて正直に伝えておきましょう。

注意点③値付けは慎重に

不動産を売却する際、売却価格は自由に決められる場合が多いですが、値付けは慎重に行いましょう。

こちらは既存不適格建築物だけの話ではありませんが、既存不適格建築物はとくに注意が必要です。

売却不動産に値付けを行う際には、不動産の周辺にある同じような間取りの不動産の売却価格の相場を確認します。

既存不適格建築物の場合、相場よりも高く売るのはほぼ不可能です。

そのため、相場より低く設定する場合が多いですが、あまり低過ぎると自分の手元にお金が入りません。

どれくらいの価格が良いのかは、経験豊富な不動産会社の担当者と相談して決めるようにしましょう。

注意点④値引きはできるだけ避ける

既存不適格建築物のような欠点のある物件は、売却価格を相場より低く設定していても値引き依頼をされる場合も多いです。

しかし、値引きは簡単に応じてはいけません。

不動産売却において、値引きに応じるタイミングは主に2つです。

• どうしても売れない
• 値引きをすれば必ず購入してくれる

値引きは本当の最終手段です。

一度値引きに応じてしまうと「強く言えばもっと下げられるのでは？」と思われ、どんどん強気な値引きをされてしまうかもしれません。

値引きをして、得をするのは購入者だけです。

安易な値引きはできるだけ避けるようにしましょう。

既存不適格建築物を高く売るコツ

売却しにくい、安く買われやすい既存不適格建築物ですが、高く売るコツは存在します。

今回は高く売るためのコツを4つご紹介します。

• 更地にする
• 古家付き土地として売る
• 改築や修繕を行う
• 買取業者に売る

今回ご紹介するコツはすべて合法なので、安心して自分の売却している建築物にあった売却方法を検討してください。

コツ①更地にする

はじめにご紹介するのは、既存不適格建築物を取り壊してしまい、更地にして土地のみ売却する方法です。

取り壊してしまえば、既存不適格建築物であっても関係なく周辺地域の平均土地価格と同額で売却できます。

買主としても利用方法が広がるため、買い手が付きやすいです。

ただ更地にして売却する場合、建築物の解体費用は当然自分持ちになります。

土地の価格によっては損をしてしまう可能性があります。

更地にすべきかどうかは、解体費用や周辺の平均土地価格などとあわせて不動産会社と相談してみましょう。

コツ②古家付き土地として売る

既存不適格建築物の築年数がかなり経過しているのであれば、古家付き土地として売却する方法があります。

古家付き土地とは、経済的価値のない住宅が建っている土地を指し、土地のみの売却価格が付きます。

仮にこの価値のない住宅が既存不適格建築物であっても、土地代が安くなるわけではなく周辺の平均土地価格と同額で売却が可能です。

小規模リフォームのみで古家に住みたい方や土地を探している方に選んでもらいやすくなります。

ただし、建築物の解体費用は買主負担となる場合が多いため、場合によっては、平均土地価格から解体費用を差し引いた金額での売却になるかもしれません。

コツ③改築や修繕を行う

どの部分が既存不適格建築物件となる要因になっているかにもよりますが、改築や修繕を少し行って改善できるのであれば、改善してから売却する方法もあります。

その場合、通常の中古物件として売却が可能になります。

既存不適格建築物を改善するにはどれくらい掛かるのか、どの程度の改善が必要かにもよりますが、一度検討してもよいでしょう。

コツ④買取業者に売る

既存不適格建築物のように何か理由があり、なかなか売却できない建築物を買い取ってくれる業者がいます。

どうしても買主が現れない、できるだけ早く売却したい場合には買取業者に買い取ってもらいましょう。

ただし、買取業者は仕入れとして建築物を購入します。

そのため、平均売却価格よりも低くなります。

また、買取業者のなかには低額で買い叩こうとしてくる悪徳業者も居るので注意してください。

悪徳業者に引っかからないためにも、複数の会社に査定を行ってもらい相場を知ったうえで買取業者を選んでください。

既存不適格建築物を売却する流れ

それでは既存不適格建築物を売却する流れをご紹介します。

• 不動産会社と契約をする
• 募集を行う
• 売買契約を結ぶ

基本的な流れに関しては、普通の不動産を売却する流れと同じですが、ところどころ注意すべき点があるので注意してください。

訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」

流れ①不動産会社と契約をする

不動産を売却する際には、多くの場合不動産会社と契約をして仲介をお願いします。

契約をする際には、必ず複数の不動産会社に査定を依頼して、納得できる所と契約を行いましょう。

また、査定を受ける際には既存不適格建築物である旨を伝えてください。

流れ②募集を行う

契約する不動産会社が決まれば、販売価格などを決めて購入者の募集を行います。

募集を行えば、内覧希望者や話を聞きに来る方も居るでしょう。

その際に、既存不適格建築物であり、どこが規定に則っていないのか、どのような制約があるのかなどをきちんと説明しましょう。

マイナスポイントであっても、しっかりと誠実に説明をすれば売買契約を結べる可能性が高くなります。

流れ③売買契約を結ぶ

購入希望者が現れれば、売買契約を結びます。

内覧の際に説明していたとしても、売買契約を結ぶ前に既存不適格建築物である旨などを再度確認しておくと売却後のトラブルを避けられます。

売買契約を結べば、代金と建築物の引き渡しが行われて売買完了です。

既存不適格建築物であっても売却はできる

いかがでしたか？

今回は、既存不適格建築物は売却できるのか、売却する際の注意点やより高く売るコツなどをご紹介しました。

既存不適格建築物は売却自体は可能ですが、売却しにくい点は知っておきましょう。

また、高く売却するコツなどもご紹介したので、ぜひ検討してください。

もし訳あり物件の買取業者への売却を検討している方はぜひ、ラクウルにご相談ください。

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迷っている方は一度お話をお聞かせください。