訳アリ物件の買取専門
賃貸中の物件を売却するには？必要書類や流れを解説
賃貸中で、まだ入居者がいる状態の物件を何らかの事情で売却したくなる場合もあるでしょう。
賃貸中の物件を売却するにはどうしたら良いのでしょうか。
売却に必要な書類や流れについてくわしくご紹介していきます。
賃貸物件を所有している方や売却を検討している方必見です。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
賃貸中の物件は売却ができる？
結論として、賃貸中の物件は売却できます。
賃貸中物件の売却は主に2つの種類に分けられます。
- 入居者が居る状態で売却する
- 入居者には退去してもらってから売却する
それでは賃貸物件を売却する方法について次でくわしくご紹介します。
賃貸中の物件を売却する方法
賃貸中の物件を売却する方法は3つあります。
- オーナーチェンジ
- 入居者に退去してもらう
- 入居者に売る
それでは、それぞれくわしく見ていきましょう。
方法①オーナーチェンジ
オーナーチェンジとは、入居者は賃貸物件に住んでいる状態で売却し、オーナーのみが変わる（チェンジ）する方法です。
2020年4月には民法が改正され、オーナーチェンジに関するルールが明確化されました。
以前は賃貸物件の売買や譲渡を行う際には、入居者に承諾が必要でしたが、現在は不要となっています。
賃貸物件の売買契約が成立して所有移転登記が行われれば、賃貸物件のオーナーは新しい方となり、家賃請求などが可能になります。
入居者との賃貸契約は基本的に、旧オーナーのものを引き継ぐ場合が多いです。
オーナーチェンジで売却するメリットは、短期間で現金化できたり売却期間中でも家賃収入を得られたりする点です。
逆にオーナーチェンジのデメリットは、入居者がすでに住んでいるため、居住目的ではなく投資目的の方に限られる点でしょう。
方法②入居者に退去してもらう
2つ目は、売却予定の賃貸物件に住んでる入居者に退去してもらってから売却する方法です。
退去してもらってからの売却の場合、居住目的と投資目的のどちらでも使用できるため、購入者の幅が広がります。
ただ、入居者に退去してもらうには正当な理由が必要です。
「売却するため、退去してください」は正当な理由にはなりません。
- 建物の老朽化により安全性の確保ができないため
- 長期間の家賃滞納
- 無断で長期間居住していない
正当な理由等は上記の通りです。
それだけではなく、退去を承諾した入居者には立ち退き料（家賃の6ヶ月分）の支払いが必要です。
また、買主側も改装や原状回復のための費用を負担しなければいけません。
このように、購入者の幅は広がりますが、入居者にも大きな負担が掛かるため、実現は少し難しいかもしれません。
方法③入居者に売る
最後は、現在賃貸物件の入居者に売る方法です。
物件が気に入っており、購入したいと思う方は一定数います。
入居者に購入してもらえば、内覧などの対応や立ち退き交渉などの手間が省けます。
過去に家賃の滞納などしておらず、長期間住んでくれている入居者に声をかけてみましょう。
賃貸物件の購入には大きな金額が必要なため、全員が承諾してくれるわけではありません。
しかし、承諾してもらえれば売却までの手続きが少ないなどのメリットがあるので、一度相談してみましょう。
賃貸中の物件の売却に必要な書類
賃貸中の物件の売却に必要な書類はさまざまですが、基本的にはマンションやアパートなどを売却する際の書類と同じです。
必須書類は以下の9つです。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
- マンションの管理規約・議事録・長期修繕計画書
- 物件状況等報告書
- 設備表
- 銀行口座書類
また、必須書類以外に任意や該当する場合のみ必要になる書類も6つあります。
- 住民票
- 登記申請書
- 登記原因証明情報
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 売買契約書
任意や該当する場合のみ必要になる書類に関しては、売却する際にどの書類が必要なのか不動産会社などに確認しておきましょう。
賃貸中の物件を売却する際の流れ
賃貸中の物件売却は、中古物件の売却をするときとは流れが少し違います。
また、入居者の生活にも関わることなので、売却する際には注意してください。
流れ①入居者の意思確認を行う
入居者に売却予定の物件の購入や退去予定の有無を確認しましょう。
この意思確認は最低でも賃貸契約期間満了の6か月前までに行ってください。
基本的に賃貸借契約は契約期間満了のタイミングで自動更新されます。
この「6か月」は借地借家法で「オーナーから入居者へ更新拒絶の通告は6か月までに」と定められているためです。
ただ、通知をすれば必ず退去してもらえるわけではなく、正当な理由がなければ行けない点は注意してください。
流れ②査定を依頼する
査定を依頼する点は、中古物件の売却と同じですが賃貸中物件は基本的に居住用ではなく投資用とされます。
投資用の物件は、今後どのくらいの収益が得られるのかなどを査定する「収益還元法」が行われます。
査定を依頼する場合、一社だけに依頼するのではなく必ず複数の不動産会社に依頼して金額などを見比べて媒介契約を結ぶ不動産会社を決めてください。
流れ③媒介契約を結ぶ
希望に合う不動産会社を見つけたら媒介契約を結び本格的な売却活動が始まります。
売却活動に関しては、ほとんど媒介契約を結んだ不動産会社が担当してくれます。
しかし、完全に任せっきりにしてしまうのではなく、時折担当者の方と連絡を取り、売却活動の状況を把握しておきましょう。
流れ④オーナー変更通知を行う
購入希望者が現れ、すべての売却活動が終了すれば入居者へオーナーが変わった旨を伝える必要があります。
オーナー変更通知は「賃貸人の地位変更通知」と呼ばれており、とくに決まった形はありませんが以下の5点は伝えておきましょう。
- 新旧オーナーの名前・住所・連絡先
- オーナーが変わる日付（所有権移転登記の日付）
- 賃貸借契約はそのまま引き継がれる点
- 敷金などの返還義務は新オーナーになる点
- 新しい家賃の振込先
入居者に変更通知を渡し、同意書に署名と捺印をしてもらいましょう。
同意書に関しては新オーナーが保管するようにしてください。
訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」
賃貸中の物件を売却する際の注意点
賃貸中の物件を売却する際には以下の2点に注意してください。
- 入居者を強制的に退去させられない
- 所有権移転登記以降の家賃は新オーナー
賃貸中の物件には当然入居者がいますが、入居者には生活があり権利として借地借家法で保護されています。
正当な理由もなく、オーナーの自己都合で退去させるのは不可能です。
仮に正当な理由があっても、必ず退去してもらえるわけではありません。
トラブルになりそうであれば、弁護士など専門家に間に入ってもらい話し合いを進めましょう。
また、家賃は所有権移転登記の日付で自分が受け取れるのか、新オーナーにわたすのかが変わります。
振り込まれた家賃は、所有権移転登記の日付以降が含まれていればその分は日割り計算して、新オーナーに渡してください。
賃貸中の物件の売却は慎重に
いかがでしたか？
今回は賃貸中の物件は売却できるのか、売却に必要な書類や流れに関してくわしくご紹介しました。
賃貸中の物件は売却できます。
しかし、入居者をオーナーの自己都合で退去させるのは不可能です。
入居者にも生活があると十分に理解し、丁寧な対応が必要です。
もし、賃貸物件の売却を希望しているのであれば、一度訳あり物件買取のラクウルにご相談ください。
ラクウルでは、賃貸中の物件の売却だけではなく新築建売やリフォーム、中古売買、賃貸管理など、幅広い分野を横断して手がけている点も強みです。
迷っている方は一度お話をお聞かせください。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
【関連記事】訳あり物件を売却する方法
【関連記事】訳あり物件とは？
