訳アリ物件の買取専門
既存不適格建築物とは？違法建築との違いや事例紹介
「既存不適格建築物」といった言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。
しかし、既存不適格建築物とはどんな建築物を指すのか、しっかりと説明できる方は少ないのではないでしょうか？
今回は既存不適格建造物とは何か、似た言葉の違法建築とは何が違うのか、実際の事例などもあわせてくわしくご紹介していきます。
不動産の売買を検討している方必見です。
訳あり物件の概要は以下のページでも詳しく紹介しています。
「訳あり物件について」
目次
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、その建築物が建てられた時には当時の建築法などの規定に則って建てられた建築物でも、法改正により現在の規定には則っていない建築物を指します。
大きな地震や災害があるたびに、建築法などは見直され、法改正が行われています。
建築法の中でも耐震基準が大きく変わったのは1981年で、1981年以前を「旧耐震基準」、1981年以降を「新耐震基準」です。
つまり現存している建築物のうち、1981年以前に建てられたものは基本的に既存不適格建築物になる可能性があります。
現在の規定に則っていない場合でも、今すぐの取り壊しや建て直しが命じられるわけではありません。
建築物自体の用途変更や増築をしなければ、利用を続けられます。
ただし、あまりにも老朽化が進んでいたり、倒壊の可能性があったりする場合は注意が必要です。
都道府県知事などの特定行政庁から猶予期間を定められ、修繕や使用制限などが命じられる可能性があります。
その場合は、ただちに従うようにしましょう。
以下の記事で、そのほかの訳あり物件に関する内容をまとめています。
訳あり物件をより詳しく理解されたい方はこちらも合わせてご覧ください。
【関連記事】訳あり物件を売却する方法
【関連記事】訳あり物件とは？
既存不適格建築物と違法建築物件の違い
「既存不適格建築物」と似た言葉として「違法建築物件」があり、同じような意味だと考える方もいますが、この2つは明確な違いがあります。
先程くわしくご紹介しましたが、既存不適格建築物は以前の建築法などの規定に則って建てられた建築物です。
それに対して違法建築物件とは、新築や増設などを行い建築法などの規定に違反した建築物件です。
既存不適格建築物は、安全が脅かされない限り修繕や使用制限が命じられません。
しかし、違法建築物件は建築途中であれば工事が停止させられ、完成している場合は取り壊しや使用禁止などが命じられます。
それだけではなく、違法建築物件にたずさわった設計者、工事業者には宅地建物取引業法の免許取り消し、業務停止命令などの処分が下される可能性が高いです。
それだけではなく、平成19年6月20日からは工事施工停止命令違反には3年以下の懲役または100万円以下の罰金（違反建築物に対する措置）が科されます。
このように「既存不適格建築物」と「違法建築物件」は違うものだと知っておきましょう。
既存不適格建築物とされるポイント
既存不適格建築物と判断されるポイントは主に3つあります。
- 耐震基準
- 建築物の高さ
- 建ぺい率・容積率
それではそれぞれ詳しくご紹介していきます。
ポイント①耐震基準
まずは耐震基準ですが、地震大国である日本は淡路大震災や東日本大震災など、大きな地震が発生するたびに耐震基準は変更されています。
先程も触れましたが、耐震基準が大きく変更されたのは1981年です。
そのため、1981年以前の耐震基準を「旧耐震基準」、1981年以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼んでいます。
1981年以前に建築された建築物は、よほどしっかりと耐震に対して対策を行っていない場合、既存不適格建築物になる可能性が高いです。
今後来ると予想されている大型地震が不安なのであれば、耐震工事などを行ったほうがよいかもしれません。
ポイント②建築物の高さ
建築基準法では建築物の高さに規定を設けています。
これは、周辺の住宅環境の日照権を守るためや、街の景観を守るために設定されています。
日照権とは、日当たりを確保する権利であり、日照権そのものが法律で守られているわけではありません。
しかし、日当たりを確保するための法律はいくつか存在しています。
代表的なのは以下の2つです。
- 斜線制限：建物同士の空間を確保し道路や隣地の日照や通風を妨げないための高さ制限
- 日影規制：最も日が短い冬至を基準に一定時間以上日影を生じさせないための制限
また、街の景観を守るための建築物の高さ制限に関して有名なのは京都市でしょう。
京都市は多少の例外はありますが、景観保全のために全国を見てもかなり厳しい建築物の高さ制限を設けています。
建築物の高さに関しては地方自治体によってさまざまです。
自分が住んでいる地域や建築物を建てる予定の地域で調べてみましょう。
ポイント③建ぺい率・容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指し、敷地面積×建ぺい率の結果が建築面積の上限となります。
建ぺい率に関しては、地方自治体や建築物の用途によって変動します。
敷地の一部を売却した際などに、既存不適格建築物となるかもしれません。
次に容積率とは敷地面積に対する各階の総床面積（延べ面積）の割合です。
敷地面積×容積率の結果が延べ面積の上限となります。
容積率は建ぺい率同様に、地方自治体や建築物の用途によって変動します。
建築当初は吹き抜けを想定した物件で、建築確認申請などが通った後に吹き抜けを取りやめ、床を張ってしまうと既存不適格建築物になるかもしれません。
既存不適格建築物の事例
それでは実際に、既存不適格建築物の事例を2つご紹介します。
どちらも起こる可能性がある事例なので、よく知っておきましょう。
事例①同居のために実家を増設
Aさんは、介護が必要になった両親と同居するために実家の部屋数の増設を計画していました。
実家を建てたときの図面を見れば、部屋の増設は可能な建ぺい率や容積率でした。
しかし、調べると実家を建てたときとは、建ぺい率や容積率が変わっていたため、既存不適格建築物であり、部屋を増設すると違法建築になってしまう事実が発覚します。
結局、部屋の増設は行わず、実家の中を大型リフォームする形で落ち着きました。
事例②遺産相続した家を立て直そうとして
Bさんは、両親から相続した住宅に住むことになりましたが、かなり古かったため建て直しを行う計画を立てます。
ただ、住み慣れた実家が好きだったため同じ見た目、同じ間取りの家を建てたいと思っていました。
しかし、実家は1981年以前に旧耐震基準で建てられていたため、既存不適格建築物だと判明します。
そこで、現在の新耐震基準を取り入れ実家と似た住宅を建てる形になりました。
既存不適格建築物は売却できる？
結論として、既存不適格建築物は売却できます。
売却はできますが、規定通りに建築されている建築物と比べると圧倒的に売却しにくくなります。
その理由としては、購入希望の方がいてもローン審査に通らない可能性が高いためです。
既存不適格建築物は建て替えや大規模な修繕ができない可能性があり、担保価値が低くなります。
また、ローンを組む際には対象となる建築物が現在の建築法に沿っているかなどが項目に入っている場合があります。
そのため、既存不適格建築物を購入する方は、ローンを組まず一括購入できる方に限られる可能性が高いです。
建築物を一括購入できる方がそもそも少なく、一括で購入しても建て替えや増設など自由が効かない物件をわざわざ購入する方は少ないでしょう。
それだけではなく、購入希望者が現れても、相場価格よりもかなり安く買い叩かれてしまう可能性もあります。
このような理由から、売却自体は可能でも実際に売却できるか、納得できる価格で売却できるかは別問題となります。
仮に購入希望者が現れた場合は、既存不適格建築物であり、どのような制限があるのかをしっかりと説明しなければいけません。
売却後のトラブルを避けるためにも、嘘偽りくきちんと伝えるようにしましょう。
既存不適格建築物は違法ではないものの制限は多い
いかがでしたか？
既存不適格建築物がどんなものなのか知ってもらえたと思います。
既存不適格建築物は違法建築物ではないので、すぐに取り壊しや改善命令が出るわけではありません。
しかし、増設や売却など制限が多いのも事実です。
既存不適格建築物などの売却をしたい方はぜひ、訳あり物件買取のラクウルにご相談ください。
ラクウルでは、訳あり物件を高値で買取を行っています。
買取だけではなく新築建売やリフォーム、中古売買、賃貸管理など、幅広い分野を横断して手がけている点も強みです。
迷っている方は一度お話をお聞かせください。
訳あり物件買取の流れを知りたい方は以下のページも合わせてご覧ください
「訳あり物件買取の流れ」
